以前是“买不买房看地段、掏不掏钱看户型”。
现在中间加了一句：买房不买看地段、埋不埋单看小区、掏不掏钱看户型。
无论怎么变，“地段”都排在第一、都是买房考虑的第一要素。
客观地说，有道理。但今天说到市区的房价，这个道理未必就是道理。很纠结。
随着城市的不断扩大，北海的市区反而显得越来越小巧。不但小巧，而且还被划成两个区域：老城区、新市区。
这个可不是随意划分的。上图所示的老城区，范围来自市公安局几年前的一则交通限行公告（皮卡上班时间不得出入老城区，但这规定现在已经取消了）。
前几篇文章谈到城南的时候，是拿着卫星图分成一个区域一个区域地介绍楼盘和小区。图文并茂简明扼要。但市区的房子没办法这么介绍，因为小区太多太多了。仅仅是单位宿舍小区，数量之多就没法逐一介绍 。
所以本文改变了写法，先把市区的相关配套单列出来。比如学校、商业、市场、医院等等：
市区的公园、学校、商场、商圈，在2022年基本上没啥变化。但医院，确实变化明显。上图现在还可以见到市中医院，等再写2023年的变化时，说不定中医院已经搬迁到了城东。
市区目前在售（或在建待售）的楼盘已经不多。毕竟市区的房地产从1984年就开始开发（花园街是第一个房地产项目），早已过了开发高峰期。
楼市的市区概念与日常生活中的市区概念是在差异的。上图并没有把海边纳入市区的范围，因为海边的房子更喜欢被别人称呼为“海景房”。
但上图里面的海边，只有“金辉明珠半岛”一个楼盘，它位于外沙岛明珠路。一期已经建成，二期主体施工中。要不要把它列入市区楼盘范围，看着办。
上表只列出22个楼盘，按照上市的先后次序排列。停工烂尾的没有列入，已售罄的没有列入、仅剩零星几套房子的懒得列入。所以如果在表中没见到自己知道的楼盘，莫惊讶。
最后3个是全新在建的楼盘，截至2022年底尚未见到它们的预售许可证。
这是市区二手房小区分布示意图，密密麻麻眼花缭乱。但这绝对不是全部，真的只是小部分而已。到目前为止，市区的小区有数百个之多。
为什么只列出这些小区？
因为它们几乎都是2009年以后才上市的小区。也就是说，上图显示的是市区房龄低于14年的小区。
把小区的名字换成数字，界面就立即清爽了。
喜欢哪个小区，对着数字在下表里面找：
表中的“当前报价”是指北海本地主要的二手房网站对这个小区的挂牌平均价，取这些网站当中最高和最低值（仅是普通住宅报价，不包含别墅和居民楼）。
表中的“户数”是指预售许可证显示的住宅数量、“首次上市”是指首次拿到预售证的时间。表中的“住宅楼”包含两种类型：一是从底到顶都是住宅，纯住宅楼。二是底层商业，商住楼。为节省表格篇幅统一称为“住宅楼”。
有几个项目在楼盘表格中也有出现。例如最后1个“国际新城”，它的1-3期已交房入住，属于二手房小区。它的4期在建在售中，是一手房楼盘。
有两类小区不在表格中：1、刚刚卖完正在办证的新小区；2、入住N年了但产权证一直都办不下来的小区。它俩因为都没有产权证，没办法过户也就没办法二手房交易。
本文一开始就说：买不买房看地段。
OK。请细看上面表格的二手房报价，有很多小区地段不错但报价并不高。这么新鲜的房龄都这样，老破小的呢？
于是，一个非常现实的问题是：地段，真的可以保值增值吗？
