上篇谈了城南西片的楼市。西片从1992年开始开发，中间经历了北海房地产泡沫以及泡沫过后长时间的烂尾和无助。这个过程，用“坎坷”来形容不过分。
今天说城南中片。中片是在北海房地产泡沫消失、并且楼市开始反弹之后才开始开发的，运气比西片好得多。
上图①是城南西区（四川路以西）、②是城南中片（四川路-广东路-湘潭路）、③是城南东片（湘潭路-长沙路-上海路）。
上图把中片分成5个区域。其中：
1区，是城南中片率先房地产开发的区域，以别墅和步梯房为主，面向本地为主。
2区，是城南楼市面向全国的开始，它当年的卖点就是靠近银滩（不是万达，周边楼盘基本建成之后万达才突然挤入）。
3区，当年更喜欢把自己形容为银滩和侨港的邻居。它确实吸引了大批越冬人群。
4区，更像是城西楼市向东延伸。
5区，是城南房地产最大爆发之地。
1区率先开发，以步梯房和别墅为主
2004年，北海决定在广东南路开发“公务员社区”，规划数十栋步梯房，初期单价七八百元。
价钱很便宜，但当时不是很讨喜。因为前不着村后不着店，周边配套全无，既偏远又荒凉。
但步梯房开发成本不算高，争争吵吵这个项目最后还是开建了（建成后改了个名字叫“兴海社区”）。
有意思的是：这个项目消息传出之后，它的周边快速出现了楼盘新立项。动作快的，别墅；慢半步，步梯房。再后来，就只能高楼了。
注1：图中的数字对应下表的“编号”。
注2：表中的“户数”是指预售许可证显示的住宅数量、“首次上市”是指首次拿到预售证的时间、“当前报价”是指北海本地主要的二手房网站对这个小区的挂牌平均价，取这些网站当中最高和最低值（仅是普通住宅报价，不包含别墅和居民楼，所以上表2、3报价为空）。
注3：二手房价格没有标准。房龄、楼栋、楼层、朝向、户型、装修以及卖家的想法，都会造成二手房报价悬殊。成交价格官方不公开，因而无法报告。
上表这些小区，它们的周边配套（包括道路配套、商业配套、教育配套等等）都是硬生生熬出来的。
例如兴海社区，2004年开建、2012年广东南路才全线贯通；中兴金海湾2009年建成别墅，隔壁的湘潭路2019年才由乡村泥路换成市政道路。碧海湾的别墅2006年开始发售，11年之后它旁边的万达才开张。
“熬”，这个字用在城南中区非常传神。城南首先是开发区规划，因为房地产泡沫被迫由园区调整为住宅，而且还是先变成住宅区才急急忙忙挤找地方规划配套。
2区让城南房地产开始面向全国
1区的房子以别墅和步梯房为主，本地色彩更浓一些。
2区的时尚感明显增加。再加上靠近银滩，它的外销特色开始流露。
2区目前有20个楼盘小区，其中16个二手房小区（红字）、4个楼盘（蓝字）。另外还有一个公租房小区（杭州路，黄字）。
注4：表中不是序号而是编号，对应卫星图里面的数字序号。
注5：没有二手房报价的小区，是因为本地主要二手房网站没有相关挂牌信息，可能这个小区的产权证还没办下。
注6：如果编号带*号（例如上表中的19），表示这个小区已交房已办证但房子还没卖完，所以既有二手房挂牌转让，又有售楼中心在售一手房。
上表中的“盈馨花园”，又叫“幸福海岸”。前者是项目案名（预售证显示的名字，也是产权证的小区名称），后者是“推广名称”（开发商卖房时起的名字）。
网上搜索二手房消息时，项目案名和推广名称可能都要搜索一下。
这几个楼盘的在售楼栋，不是交房了，就是准备交房中。
表中的指导价格，最低与最高相差较大，有一个可能原因是开发商正在分栋发售。比如盛世华府，它的1#楼目前主推，指导价格是6900-7100。它的2#楼，看来不是当前重点，指导价格是9200-9470。天赐御园也类似，它的1#楼指导价格是6500-6980，5#楼8965-9530。
由此看来，最低指导价格的参考价值也许更高。
3区主打银滩或侨港的邻居概念
金海岸大道是城南与银滩、城南与侨港的分界线。3区因此把自己当成银滩和侨港的邻居。也确实，这个“邻居”的位置与角色，让它吸引了大量的外地买房人。它北侧的江尾公园，如今已经成为北海有名的“候鸟乐园”。
“银洲海岸”是楼盘推广名称，它的项目案名是“银洲花园”。“银滩海尊”也是推广名称，项目案名是“银滩海岸国际大厦”。
3区目前至少有21个楼盘小区，但基本上都是小盘项目，只有万泉城是庞然大然。万泉城一区二区加起来634亩，占了这片区域的三分之二。
注意：表中的万泉城二手房报价不含别墅，都是住宅楼的报价。
万泉城2区、北海南岸，目前都有二手房也有一手房。
这个区域的楼盘有些复杂 。有的建成了但还有大量房子在售，有的施工时断时续（有的甚至停工了），还有些售楼中心干脆关闭了。说来说去都是房子不好卖，买房的时候要更多留意房源是否正常可售。
4区受西片影响较大
1区2区以广东路核心，3区以金海岸大道为核心，4区以四川路为核心。
4区以中间的村庄（梁屋村）为界可以分成南北两部分。北边似乎是城南西片的房地产开发延伸（例如图中7.白金瀚宫的别墅规模就比较大）。
而南边，更喜欢侨港和银滩。四川路公交比较发达，这成为房子鲜明卖点之一。
“白金瀚宫”是推广名称，当年它申领预售证的项目案名是“金沙万绿园”。
“嘉福锦里”也是推广名称，它预售证显示的是“盛世恒业怡景苑”的二期（一期早年的别墅群）。不知为何网上没有它的二手房报价消息。
“万豪1618华府”（也叫“万豪1618花园”）在四川路交江苏路东南角、银海区实验小学南侧，它已经基本建成但未见它申领预售证。
城南有不少楼盘的建设时间相当长。例如融旗华堂，第1张预售证2012年4月，最后1张2019年2月。
5区的房地产开发有些疯狂
上面1-4区共列出63个楼盘小区，小盘居多，大盘寥寥。
5区明显不同：
“莱茵名郡”是推广名称，预售证显示它的项目案名是“昕景华庭”。
上表最后5个楼盘，加起来是18256户，是城南小区住户最密集的地方。
5区目前只剩3个在售楼盘，都是已交房入住但房子还没卖完，于是既有一手房也有二手房。
整体而言，作为城南中心区域的中片，目前已经过了房地产开发的高峰期。本文总共介绍了76个楼盘或小区，其中在售楼盘仅有15个。在二手房价格更为实惠的冲击之下，一手房的销售更显压力。
城南中区现在已经以二手房为主，房龄对房价的影响非常大。从各小区的二手房报价来看，房龄如果超过15年，竞争力便明显下滑——当然，别墅例外。
