按照房地产开发的先后次序，城南楼市可以分为3个片区：
1、西片（四川路以西），1992年率先开发城南；
2、中片（四川路-广东路-湘潭路），2010年开始大规模房地产开发；
3、东片（湘潭路以东），2018年成为城南楼市的重点。
原打算一篇文章把三个片区全说完，但发觉内容实在太多，于是先说西片。
一、饱经坎坷的1区
1992年，国务院把北海列为西南出海大通道的出海口。同年6月，贵州省决定在北海兴办经济开发区。12月，开发区举行了开工典礼。
开初形势一片大好。但到1994年，国内宏观调控银根紧缩，北海房地产快速泡沫化。贵州经济开发区也躲不过停工、烂尾、官司、分拆的命运，最后成片的土地被碎片化，稀里糊涂地变成了如今的“贵兴社区”（下图1区）：
贵州经济开发区的规划是相当讲究的。它里面的道路或直或斜都是干脆利落，处处呈现对称之美。尽管后来被不断分拆掰碎，但现在仍能清晰看出它当初设计的整体风格。
1994年的宏观调控并没有立即刹住北海。房地产借着市场惯性还向前踉跄了几步，直到1996年才全面陷入停滞。
这一停滞就是6年，处处烂尾工程让人心酸，直到2002年才出现转机——那一年，新华社热情洋溢地发了篇文章把北海称为“中国最大的氧吧城市”，因为北海连续获得全国空气最佳城市称号。那一年，针对北海的房地产问题，中央专门出台了特殊的财税政策。
苦尽甘来。
2003年，北海对全市烂尾楼开始了大规模的治理，沉寂已久的楼盘纷纷复工。空气极佳的城市名气，加上中央特别政策带来的优惠房价，北海房地产涌出了一波热潮。到2006年，全市烂尾楼不但基本上清理完毕，热闹的楼市还重新吸引了开发商，北海又出现了全新规划、全新报建和全新开工的新楼盘。
所以，贵兴社区里面的楼盘小区实际上经历了3个阶段：一是1992-1996年（新建），二是2003-2006年（复工），三是2006年以后（全新项目）。
贵兴社区2006年以前建成的住宅小区以步梯房为主，因为它们多数是贵州经济开发区的规划。2006年以后因为是全新项目，那就以高层电梯房为主了。
上表是2006年之后的住宅小区（未完整）。之前已经建成的小区因为时间久远已经难以找全数据。
到贵兴社区买房可能要留意房龄问题。又因为这个社区是开发区分拆而成的，虽然人气鼎盛且距市区很近，但它的生活配套既不齐全也不完善（例如整个社区都没有公办中小学校）。这个也需要留意。
注1：上表的“户数”是指预售许可证显示的住宅数量、“首次上市”是指首次拿到预售证的时间、“当前报价”是指本地主要的二手房网站对这个小区的挂牌平均价，取这些网站当中最高和最低值（仅是普通住宅报价，不包含别墅和居民楼，下同）。
注2：二手房价格没有标准。房龄、楼栋、楼层、朝向、户型、装修以及卖家的想法，都会造成二手房报价悬殊。成交价格官方不公开，因而无法报告。
贵兴社区现在只有一个期房楼盘，是位于新世纪大道与云南路交汇处以东的“恒海居”（项目案名：泰基世纪家园），12.7亩，容积率3.0，1栋16层商住楼，265户，2020年10月拿到预售证，但目前工地很安静。
二、以居民楼与别墅群为主的2区
贵兴社区的周边（下图2区），差不多同时进行房地产开发：
虽然是邻居，但1区2区反差非常大——1区以步梯房为主，2区以居民楼、别墅群为主。
因为1区当时是开发区，2区是拆迁回建、单位集资建房和商品住宅小区。那时候土地不是很值钱，当然想住整栋楼。
2区在1994年也遇上了宏观调控。不过本地业主是主力，虽然大受影响但也不至于直接崩溃，虽然磨蹭但最后能完工的也不少。但房子可以自主建设，而周边配套没法入手，结果好多地方甚至是无路可行。那段岁月，2区也郁闷。
2区的居民楼和别墅群，多数在1993-2006年建成。之后的楼盘，2区和1区都以高层电梯房为主。
再看上图，2区有两处地方：一在1区西（云南路以西），二在1区南（新世纪大道以南）。
云南路以西现在没有楼盘，几乎都是入住多年的小区。这片区域要说说3个楼盘，它们对了解北海楼市有帮助：
一是晋海御园，它一期2005年上市，二期2013年上市。如此明显的时间差并不罕见，北海买二手房要注意期数。
二是家安花园。它是外边（临路）高楼、里面别墅。有些楼盘是外边高楼里面步梯房。这些情形在北海也常见。
三是碧雅苑，有规模宏大的别墅群。在北海，大部分别墅都是在2006年以前的。
上表是二手房及其报价。除这些已经入住多年的小区之外，这个区域还有几个大型的别墅小区：
其中，金鼎花园（新世纪大道银海区税局后面附近）2017年11月首次上市，现在还在销售。它有30多栋别墅但以联排为主。别家都是独栋，它家一联排，这个就容易让客户犹豫了。
这片区域现在还有3个在售楼盘。
棕榈泉广场目前内部装修中，盛兴公寓（又名“盛兴公馆”）和东峰华府二期已经建成。
上表右边是“当前指导价格”。北海现在仍然规定：低于指导价格的10%不允许网签。因而从指导价格就可以大致判断它的成交房价。
前两个楼盘的指导价格还比较实在，东峰华府简直是吓人一跳。
为什么这么高？因为没辙——2018年它拿地时楼面地价是4585元/平方米。毛坯房也许要卖到7500才保本，带装修就得往9000走了。因此与其说这个楼盘价格高，还不如说它已经被套住了。
三、和高新区作伴的3区
城南西片有个“高新技术开发区”，2011年成立，2015年升为国家级。近年来它新建了好几栋比较现代时尚的办公楼，在北海的社会关注度总算提高了一些。
上图的3区，基本上都是高新区的地盘。
有意思的是：这个高新区有办公区域、有厂房区域，但好像没有住宅配套（在它范围内的住宅楼盘开建与销售时，不曾听闻它们扛过高新区的旗号）。
因为它距市区比较近、或者它周边有住宅区？也许都有可能吧。
高新区里面的商品房小区并不多，上表仅列出5个。其中蓝色之都、蓝色经典、蓝色乐章其实共属一个小区：蓝色海岸国际家园。
蓝色海岸国际家园，是一个产品线非常丰富的楼盘项目。
它有别墅（一期，蓝色梦乡）、有步梯房（二期，蓝色乐章）、有高层住宅楼（三期，蓝色经典）、有商业体（四期，蓝色之都，住宅楼+商业楼）。五期用地给了另外项目（碧海华府，目前仍在售中）。
蓝色海岸国际家园主打海景，但它到海边的实际距离也远了一些。再加上它的开发缺乏整体的思路，一期二期三期四期各自为政，最后弄得这个项目卖不出好价钱。
高新区一带的在售楼盘现在也有几个，如上表所示。其中，碧海华府和水岸云庭都在蓝色海岸国际家园以前声称的土地范围内。
碧海华府在后面（5期规划地块），以价格实惠著称，所以卖得比较、建得也比较快（现在已经建成入住）。
水岸云庭（也叫“水岸韵庭”）在前面（4期地块里面），现在可以直面大海，开发商于是主打高端的海景房。但问题是它到海边的实际距离很明显，如果实地走一走，好多人估计会犹豫。这个楼盘工地目前很安静。
明豪花园后面是高新区新建的写字楼。它规划有两栋楼，都已经建成，但只有一栋拿到预售证，另一栋按住不卖。它现在的指导价格是八九千，销售缓慢是肯定的。
其实，城南西片的3区既接侨港、又近银滩西区，特色与卖点是鲜明的。但必须清楚认识到自己只是别人的邻居而不是家人。把握不住这一点，角色定位只能是失误。
四、角度定位遮遮掩掩的4区
4区在西藏路以西，那儿的楼盘更愿意把自己视为银滩西区的项目。
4区前面是恒大御景半岛，2011年首次上市。虽然只是一路之隔（隔着金海岸大道），但4区一直到2018年才有楼盘上市。
4区现在有4个楼盘，都是在售状态。因为区域不大，它们4个依在一起，彼此互为邻居。
海尚英伦在恒大半岛对面。它现在的指导价格有些特别：20层以下6500-7300元/平方，20层以上均价过万。
外海云筑（外海公寓）在海尚英伦后面，一栋12层小楼，指导价格8000多，也不便宜。
金石爱情海两栋楼刚封顶，指导价格12000多，咂舌。难怪“有情饮水饱”这几个字现在越来越被鄙视。
兆信铂悦湾2018年上市时均价12500元/平方，如今只是8500-10000，降了不少。它一期已经交房也已经售罄，目前在售二期。它有些户型的赠送面积比较多，整体上突出了性价比。
上面这张实景图，因为是从背后看的，确实显示不出楼盘的风采（尤其铂悦湾，只有一点点身影）。但从中也可以看到这几个楼盘被前面的恒大半岛、大都金沙湾严严实实地堵住了看海视线。再加上金海岸大道距海边最近也有1公里——也就是说，如果这几个楼盘继续主打银滩西区和海景楼盘概念，以后销售（或者以后二手房转让），难度会越来越大。因为看房人越来越喜欢用脚来丈量实际距离。
