北海城市总体规划有个“铁路北片区”，东起上海路，西至冠头岭。
铁路北片区现在由三部分组成：市区、城西、冠头岭。
冠头岭和城西以铁路为界，这个基本上没争议。但市区与城西以哪儿为界呢？没有标准。有人认为是贵州路、有人觉得应该是云南 路。本文以贵州路为界。
市区更漂亮了
前年（2020年），北海启动“背街小巷提升畅通行动”，共投入资金8.9亿元改造了1887条背街小巷，加起来长达248千米，其中大部分在市区。
去年，北海开展老旧小区改造行动，包括基础设施维修、小区环境改善、社区品质提升等等。当年累计开工了94个小区，大部分也在市区。
今年，北海印发“城市更新工作方案”。市区除继续大力推进老旧小区改造、农贸市场升级之外，还加强了城市智能化项目建设。
今年的北海还有一件更重大的事情：创城（创建全国文明城市）进入了冲刺阶段。
所以如今漫步在市区，赏心悦目的处处可见。
所以市区的宜居、宜业、宜乐，目前是前所未有的突出。周边的城东、城南和城西，虽然建筑群也林立但更多是住宅小区。北海的政治与经济中心，始终稳定地、坚定地留在市区。
但话说回来，市区的优势也有趋弱的地方。
第一个，看病变难了。2022年市第二人民医院撤销了文明路的门诊部、市妇幼保健院搬到了城东、市中医院正在兴建位于南珠汽车站东边的新院区。明年（2023年），市区很有可能只剩一所综合医院（人民医院）。
第二个，初中优质教育资源正在被分散。市区之外的北京八中北海实验学校（银滩西区）、市外国语实验学校（城南中片）、西北师范大学北海附中（城南东片）、北京师范大学北海附中（城西）正在不断地向市区发起挑战。
城西的纽带作用正在突出
2022年的城西有两个新情况：
1、《北海港总体规划（2035年）》出炉；
2、重庆路（西藏路-成都路-金海岸大道）修建。
第一个喜忧交加。按港口新规划，深水码头（石步岭港）的货运功能将逐渐搬迁至铁山港区，原址将建设成为邮轮服务业集聚区。
这个对城西的旅游有推动作用，但对于城西工业区（保税区，原出口加工区）就不那么乐观了。北海的发展趋势是“城市向东至铁山港”、“城市向北至合浦”。保税区如果缺乏发展前景，对城西的经济打击是明显的。
第二个好事多磨。重庆路（西藏路-成都路-金海岸大道）如果能够打通，城西就变成了银滩西区与市区的另一个主干通道。路通财通，有路肯定比无路更愉快。
这段路现在大部分已经硬底化——问题是路的两头同时遇上了拆迁，目前卡着动弹不得。何时能拆通？不知道。北海修路不磨蹭几下，着实有些过意不去。
市区的房子还值得购买吗？
《北海市城市总体规划（2013—2030年）（2019年修订）》把主城区分为七个城市功能片区：
1、铁路北片区主要为铁路以北现状建成区，是城市综合功能片区，以更新提升为主。
2、铁路南片区是城市综合功能新区。规划以充实完善为主。
3、高德片区在梳理存量土地基础上，尽快优化滨海地区用地空间布局，形成城市区域高端职能集聚区。
4、银滩东片区应积极促进市级及区域性的教育、体育、文化娱乐、商务旅游、居住等功能优先发展，与鲤鱼地生态绿地共同打造为面向区域的滨海休闲文化门户地区。
5、平阳片区是城市中远期科研、居住、商贸发展重点，近期以管控建设和保护西村港两岸生态环境为主。
6、城北片区结合工业园区发展，引导廉州湾东岸滨海地区用地置换，优化滨海交通组织，形成产城融合综合片区。
7、竹林片区为特色旅游、海洋科研、娱乐康体及休闲观光产业为主的城市特色片区。
后5个片区很有想象力，而前2个是异常的简洁。铁路南片区（城南）是“城市新区”，要“充实完善”，这字眼还是可圈可点的。但铁路北片区是“现状建成区”，只能是“更新提升”。
简而言之，铁路北片区（以市区为主）未来也就是修修补补了。
于是，市区买房主要是两种态度：
第一是长住。粗鲁点说就是“生是市区的人，死是市区的鬼”。
第二是短住。解决了眼前问题（例如孩子读书）立马就撤。
前者在意出入交通（尽量能停车、能开车、少堵车），讲求住得开心。
后者在乎功能水准（例如学区房要优质、商业房地段要优异），又能解决实际问题、又有良好的升值潜力。
市区几乎任何一个地方都能找出鲜明的优点和同样突出的缺点。比如住在公园旁边，绿色惬意吧？但里面的喧闹噪声不是每一个人都能受得了的。
因而市区看房特别强调权衡。想面面俱到几乎是不可能的。舍得舍得，有舍才有得。
城西的房子呢？
城西处于市区与冠头岭（包括银滩西区）中间。
市区繁华、冠头岭空气好。城西是一个平衡地带，相当符合我国传统的中庸之道。
不过，城西有南北之分。南临铁路、北靠大海，中间还有保税区（水产企业为主）。
这是什么意思？
城西越往北、越靠近地角，海腥味越浓。虽然那味道极有北海历史韵味，但也会因人而异。
由于北海港逐步取消了货运，保税区前途有限，城西工业难以扩张。冠头岭和银滩西区未来应该也没有机会发展工业或水产业，优质的空气环境应该很容易保持。
于是城西买房其实就是奔着“入则清静、出则繁华”的想法。但需要注意：这八个字说的是配角的角色，区域价值是由邻居决定。佛系一点——顺其自然、随遇而安。
