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2019秋冬北海看房参考(4):城东故事又多又爽又忐忑

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-11-02

城东,只是北海楼盘区域划分的一种说法,是指高德片区的非海边区域(海边划给了北岸廉州湾片区)。

城东周边大项目林立

廉州湾CBD:2019年1月,市长蔡锦军在《政府工作报告》中指出:“启动冯家江区域和廉州湾区域两个城市CBD建设,加快建设10幢超高层建筑,推进银滩新城、廉州湾新城、海洋新城、南珠新城等重要片区建设,促进产城融合发展”。

向海大道:4月10日,向海大道扩建工程开工。项目长约45公里,主要路段扩宽至120米,项目概算总投资约40亿元,预计2020年10月建成通车。新闻报道称,“建设向海大道是实施《北海市向海经济发展规划》的重大交通工程,对加快铁山港(临海)工业区开发、推进南珠新城建设、促进向海经济发展意义重大”。

新鸥鹏教育产业城:7月2日,北海新鸥鹏教育产业城签约。项目位于南珠汽车站以东,占地约1500亩,总投资约120亿元,主要建设包括巴川K12国际学校(从幼儿园到高中全龄段教育)、教育MALL(博物馆、科技馆、艺术馆、图书馆、青少年宫以及十大功能中心)、丝路古镇、教育公园、教育住区在内的大型教育产业综合体。

高德古镇:10月16日,高德古镇(高德滨海文旅综合体)开工。项目总投资35亿元,以高德三街历史文化资源为本底,从“老街风貌保护、海洋文化挖掘、历史文脉延续、新兴产品植入”等多个角度着手,主打夜色经济,全力建设集滨海休闲、渔耕体验、康疗养生、亲子游乐、旅居度假等于一体的国际知名休闲旅游度假胜地。

廉州湾新城:10月30日,廉州湾新城滨海组团概念规划与城市设计方案国际征集介绍会举行。市委书记王乃学强调:廉州湾新城滨海组团是《北海市向海经济发展规划》“一岛两带三港四路五组团”中的一个重要组团,也是北海当前开发最迫切、城市价值最高的区域。通过规划设计,要把廉州湾新城规划成为中国沿海城市最漂亮的新城区,成为带动北海城市提档升级的亮点,成为带动北海成长为广西城市副中心的新引擎

城东配套开始加快

2018年9月,海城区实验一小投入使用,学校位于河南路,规划48个班2160人。

2019年4月,海城区二小南珠校区开工,9月首批学生入学。学校位于南珠汽车站东面约700米,规划48个班2160人。

2019年4月,北海市实验学校南珠校区(十三中)开工,9月招收第一批学生。学校位于南珠汽车站南面约500米,九年一贯制,设置小学和初中共45个班2160人。

2019年5月,冯家江水流域治理工程延伸到了三江明渠。它计划把一条臭水沟变成清新明渠并开建环绕水渠的公园。

同月,城东综合市场(南珠大道北)开业。这是城东出现的第一个大型农贸综合市场。

同月,北海市卫健委透露:北海市中医医院新院区选址已确定在南珠汽车站东面,规划用地约160亩,床位初定1100张。

今年以来,高德路建成通车、河南路(北海大道至西南大道)开工、湖海路(大小岭村至南珠大道)开工、西南大道东延线(向海大道至平阳路)开工、南珠大道北段扩建工程基本完工、北海大道东延线扩展工程基本完工…….城东的交通路网初呈贯通态势。

城东的位置很特别

到目前为止,城东仍然是北海的城乡结合部。站在房地产开发的角度,城东的位置并不是很如意:

南珠汽车站,是城东的中心点。它到北岸2.7公里、到北部湾广场6公里、到冠头岭12.4公里、到火车站5.5公里、到银滩9公里——这些都是直线距离,实际距离还会远一些。

这样的位置与距离,在小城居民眼中是偏远的符号。而对于外地人,大海是可望却难及。再加上城东生活配套欠佳、道路公交欠发达,同时又是城乡结合部、农村仍然比较多——于是,本地买房人更愿意靠近市区一点、外地买房人也想靠近银滩一点。

城东的楼盘小区分布也印证了这一点:已经建成入住的小区,几乎都分布在南珠大道以西、都集中在大道两侧。新建的和在售的楼盘,同样不例外。

这是一个很典型的房地产初期开发态势图。

房价洼地和房价乱地

目前的城东,是北海的后发者,是买房的备胎,看房人大多是没得选了才轮到它。

这样的角色,决定了城东是北海房价的洼地。在2017年以前,城东的房价普遍比市区、比城南便宜千元左右。

后来,恒大进驻城东。2017年恒大雅苑7500,2018年涨到8000、8500,一举拉高了城东房价。

接着,碧桂园开发城东。2019年上半年碧桂园北海阳光把价格冲到8800、8900,周边楼盘跟风狂涨。富景花园由带装修8500改成毛坯8500。

随后,碧桂园在城东反手骨折。6字头、7字头的特价房不停地冲击着城东的房价。中港城二期、东方明都三期以6字出头一起推波助澜。

另一方面,城东住宅和商业项目混杂一起。例如恒大雅苑,一期是住宅,二期是商业公寓。盛荟天地和东盟国际商贸城,在售的都是商业公寓。看起来都是商品房,但有的是住宅用地、有的是商业用地;有的持续开工、有的做做停停。为提高竞争力,商业地产项目又不断下探报价。

——于是,城东楼盘报价现在一片混乱。欲知这个片区的房价,也许需要到售楼中心仔细看清楚是哪些房源、是什么性质的房源、对应什么样的价格、有没有价外收费,等等。

前景光明、等待时间难定

北海经历了三次城乡分界线:第一次是1992年前后,广东路。然后是上海路,现在是南珠大道。下一个,也许是天津路。

广东路和上海路告别了城乡分界线之后,身价大涨。

南珠大道肯定也不会例外。

但下一个城乡分界线何时出现?城东周边的大项目、大规划会不会加快这一进程?北海不断向东发展,海洋新城、南珠新城、铁山港,会不会刺激城乡分界线的东移?

难以判断。计划总投资120亿元的新鸥鹏教育产业城现在看来最有希望直接把城东变成市区,只是教育与产业结合成什么模样?等着看。

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