2019年的工业园区，环境和以往有了明显不同。但变化的并不是园区，而是它的周边。更准确地说，是因为园区周边正在发生或者准备发生剧烈变化，直接改变了园区的地位环境。
和市区距离正在快速缩短
工业园区一向都是北海“偏远”的代名词。因为偏远，看房人多是敬而远之。又因为楼盘四周厂房众多，买房人总是犹豫再三。
前两年北海楼市火爆，工业园区以低廉的房价吸引了大批外地购房客。但本地看房人依然认为园区还是偏远。
不过，这种印象正在渐渐被改变。
2019年4月10日，总投资40亿元的向海大道改建工程开工。它起于北岸海景大道，止于铁山港石头埠，全长44.8公里，道路红线宽度拓至120米（和西南大道宽度相同）。工程现在施工正酣，预计明年10月建成通车。
7月2日，总投资120亿元的新鸥鹏教育产业城签约。项目位于南珠汽车站以东，占地约1500亩，目前正在征地和拆迁。10月11日，北海市发改委同意那一带农棚户区（城中村）综合改造立项，计划建设安置住房2790套。
10月16日，高德古镇（高德滨海文旅综合体）项目开工。项目总投资35亿元，以高德老街为基础，建设集滨海休闲、渔耕体验、康疗养生、亲子游乐、旅居度假等于一体的休闲综合体。
工业园区之所以被觉得偏远，是因为从市区到园区，中间隔了一条高德街，然后又隔了沙脚、庙山等等一大片农村。但实际上，从工业园区香港路到北部湾广场，10公里不到。物理距离不远，是心理距离觉得遥远。
向海大道、高德古镇、新鸥鹏项目并没有缩短园区的物理距离，只是拉近了心理距离。
站在南珠汽车站就会有明显的感受：昔日因为机非车道混合而险象环生的南珠大道北段、北海大道东延线，现在已经变得笔直宽阔。界限分明的机动车道、非机动车道、人行道，让人觉得到工业园区似乎近了许多。
工业园区变化又大又不大
和周边急剧变化的环境相比，工业园区很矛盾。
它的厂区变化并不大。虽然惠科产业新城表示征地万亩，但由于位置远在东北角，在园区基本上没有感觉。虽然中电信息港项目征地频频，但目前现场还未能感受到变化。
变化明显的，是工业园区的房地产。
工业园区的楼盘，现在主要分布在北海大道东延线、香港路、澳门路和台湾路。为什么路名这么的凑巧？因为工业园区前身叫港澳开发区。
和去年相比，工业园区出现了两个大型非住宅商品房项目：福达冷链小镇、第二安置区。
福达冷链小镇是一个交易市场项目，总投资约20亿元，由全品类农产品交易中心、北部湾国际水产冻品冷链物流中心、城市生鲜冷链供应链中心、农商旅特色体验中心、国际跨境生鲜电商中心、产业供应链金融服务中心6大功能模块组成。
工业区第二安置区用地约229亩，规划有12栋4层复式住宅、19栋高层住宅、1栋商业综合体、1栋15班幼儿园，共3284户。项目已于9月19日宣布开工。它主要用于工业园区周边农村的拆迁安置。
这两个项目将会明显増加园区人气，因为近年来园区人气好像一年不如一年。园区有个大型商业广场（惠科时尚广场）前年就已经建成招商，但如今仍然一片安静。
两年前，北海网上曾热烈讨论七星江公园，放出来的效果图令人神往。
但现在七星江公园已经彻底成了泡影。
中电北海大都会在水库南侧正在开建住宅、别墅和公寓（目前尾盘中，均价8800元/平方带装修）。
今年10月21日，中电都会悦府项目方案公示，它位于七星江水库的北侧，规划建设3栋18层商住楼，2栋14层商住楼（上图蓝色挡板圈起来的地方）。
至此，七星江水库表面看起来很像是住宅小区内湖。水面仍然是水库的，理论上还可以荡舟其上。
七星江水库，应该是工业区园近年来最大的环境变化。
两个大盘忙着搭建售楼处
工业园区今年下半年出现了两个大盘：北投观海湾（香港路交吉林路，168亩）、茂业新城（北海大道交澳门路，223亩）。
北投观海湾、茂业新城，加上前面所介绍的第二安置区、七星江水库北侧的中电都会悦府（约77亩），工业园区今年下半年一口气増加了697亩住宅用地。如果再加上园区边缘最靠近机场的桐洋珑悦府（在建在售，约73亩）、桐洋和悦府（在建待售，约216亩），工业园区一带今年新増的住宅用地达到了986亩。
除此之外，工业园区有个楼盘叫“中电海湾国际”，用地面积约451亩，目前已经开发面积不到三分之一。
因此，工业园区已批的住宅用地面积不小。即使除去安置区，未来一段时间住宅供应量都会相当的充裕。
超低报价卷土重来
桐洋系的楼盘（源海公寓、德谐公寓）在工业园区开始扮演房价杀手的角色。9月份德谐公寓曾经在售楼中心门口挂出48xx的超低开价。目前它的均价大约是5700元/平方，毛坯交房。
源海公寓已经准备交房。它的毛坯均价6500，带装修加500元/平方。近期也喊出了6700带装修的特价房。
也许受桐洋的影响，或者受楼市大环境的压力，工业园区的其它毛坯楼盘都强调了低价、特价和折合价：汇联海湾明珠，5688元/起；海怡东方，5700元/平方起；观海一品，6850元/平方高赠送面积（买1房得3房）。
带装修的楼盘，报价也在飘忽之中：中电大都会，虽然均价仍然是8800元/平方，但它的Loft公寓开出折合价是6字头；中电海湾国际，均价仍然是9500，但有中介渠道开出价格只有8500。山湖海悦府，有的开价7600，有的报价7300。
后续走势成北海楼市方向标
工业园区后续房价是涨还是跌？估计下跌的概率相对更大一些。原因是在建楼盘的地价并不是很高，为房价弹性留出了较大的空间：
a. 北投观海湾今年5月拿地，折合楼面地价2400元/平方，毛坯成本在6000以下。
b. 茂业新城、中电海湾国际都是多年以前拿的地。
c. 七星江水库北侧地块，虽然楼面地价3000元/平方，但容积率只有1.5。
因此，倘若楼市大环境继续向下，工业园区的房价也能快速跟着下滑。
另一方面，北海的海景房目前开价越来越高，银滩西区新盘如荣和彰泰，目前都开出13000元/平方左右的带装修均价。相比之下，工业园区的低房价仍然会吸引大批的异地看房人目光。
于是，工业园区的房价是涨是跌、销售是热还是冷，将直接彰显北海楼市的整体走势。
