2019秋冬北海看房参考(1):便宜的工业园区成了方向标
2019-10-25  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

2019年的工业园区,环境和以往有了明显不同。但变化的并不是园区,而是它的周边。更准确地说,是因为园区周边正在发生或者准备发生剧烈变化,直接改变了园区的地位环境。

和市区距离正在快速缩短

工业园区一向都是北海“偏远”的代名词。因为偏远,看房人多是敬而远之。又因为楼盘四周厂房众多,买房人总是犹豫再三。

前两年北海楼市火爆,工业园区以低廉的房价吸引了大批外地购房客。但本地看房人依然认为园区还是偏远。

不过,这种印象正在渐渐被改变。

2019年4月10日,总投资40亿元的向海大道改建工程开工。它起于北岸海景大道,止于铁山港石头埠,全长44.8公里,道路红线宽度拓至120米(和西南大道宽度相同)。工程现在施工正酣,预计明年10月建成通车。

7月2日,总投资120亿元的新鸥鹏教育产业城签约。项目位于南珠汽车站以东,占地约1500亩,目前正在征地和拆迁。10月11日,北海市发改委同意那一带农棚户区(城中村)综合改造立项,计划建设安置住房2790套。

10月16日,高德古镇(高德滨海文旅综合体)项目开工。项目总投资35亿元,以高德老街为基础,建设集滨海休闲、渔耕体验、康疗养生、亲子游乐、旅居度假等于一体的休闲综合体。

工业园区之所以被觉得偏远,是因为从市区到园区,中间隔了一条高德街,然后又隔了沙脚、庙山等等一大片农村。但实际上,从工业园区香港路到北部湾广场,10公里不到。物理距离不远,是心理距离觉得遥远。

向海大道、高德古镇、新鸥鹏项目并没有缩短园区的物理距离,只是拉近了心理距离。

站在南珠汽车站就会有明显的感受:昔日因为机非车道混合而险象环生的南珠大道北段、北海大道东延线,现在已经变得笔直宽阔。界限分明的机动车道、非机动车道、人行道,让人觉得到工业园区似乎近了许多。

工业园区变化又大又不大

和周边急剧变化的环境相比,工业园区很矛盾。

它的厂区变化并不大。虽然惠科产业新城表示征地万亩,但由于位置远在东北角,在园区基本上没有感觉。虽然中电信息港项目征地频频,但目前现场还未能感受到变化。

变化明显的,是工业园区的房地产。

工业园区的楼盘,现在主要分布在北海大道东延线、香港路、澳门路和台湾路。为什么路名这么的凑巧?因为工业园区前身叫港澳开发区。

和去年相比,工业园区出现了两个大型非住宅商品房项目:福达冷链小镇、第二安置区。

福达冷链小镇是一个交易市场项目,总投资约20亿元,由全品类农产品交易中心、北部湾国际水产冻品冷链物流中心、城市生鲜冷链供应链中心、农商旅特色体验中心、国际跨境生鲜电商中心、产业供应链金融服务中心6大功能模块组成。

工业区第二安置区用地约229亩,规划有12栋4层复式住宅、19栋高层住宅、1栋商业综合体、1栋15班幼儿园,共3284户。项目已于9月19日宣布开工。它主要用于工业园区周边农村的拆迁安置。

这两个项目将会明显増加园区人气,因为近年来园区人气好像一年不如一年。园区有个大型商业广场(惠科时尚广场)前年就已经建成招商,但如今仍然一片安静。

两年前,北海网上曾热烈讨论七星江公园,放出来的效果图令人神往。

但现在七星江公园已经彻底成了泡影。

中电北海大都会在水库南侧正在开建住宅、别墅和公寓(目前尾盘中,均价8800元/平方带装修)。

今年10月21日,中电都会悦府项目方案公示,它位于七星江水库的北侧,规划建设3栋18层商住楼,2栋14层商住楼(上图蓝色挡板圈起来的地方)。

至此,七星江水库表面看起来很像是住宅小区内湖。水面仍然是水库的,理论上还可以荡舟其上。

七星江水库,应该是工业区园近年来最大的环境变化。

两个大盘忙着搭建售楼处

工业园区今年下半年出现了两个大盘:北投观海湾(香港路交吉林路,168亩)、茂业新城(北海大道交澳门路,223亩)。

北投观海湾、茂业新城,加上前面所介绍的第二安置区、七星江水库北侧的中电都会悦府(约77亩),工业园区今年下半年一口气増加了697亩住宅用地。如果再加上园区边缘最靠近机场的桐洋珑悦府(在建在售,约73亩)、桐洋和悦府(在建待售,约216亩),工业园区一带今年新増的住宅用地达到了986亩

除此之外,工业园区有个楼盘叫“中电海湾国际”,用地面积约451亩,目前已经开发面积不到三分之一。

因此,工业园区已批的住宅用地面积不小。即使除去安置区,未来一段时间住宅供应量都会相当的充裕。

超低报价卷土重来

桐洋系的楼盘(源海公寓德谐公寓)在工业园区开始扮演房价杀手的角色。9月份德谐公寓曾经在售楼中心门口挂出48xx的超低开价。目前它的均价大约是5700元/平方,毛坯交房。

源海公寓已经准备交房。它的毛坯均价6500,带装修加500元/平方。近期也喊出了6700带装修的特价房。

也许受桐洋的影响,或者受楼市大环境的压力,工业园区的其它毛坯楼盘都强调了低价、特价和折合价:汇联海湾明珠,5688元/起;海怡东方,5700元/平方起;观海一品,6850元/平方高赠送面积(买1房得3房)。

带装修的楼盘,报价也在飘忽之中:中电大都会,虽然均价仍然是8800元/平方,但它的Loft公寓开出折合价是6字头;中电海湾国际,均价仍然是9500,但有中介渠道开出价格只有8500。山湖海悦府,有的开价7600,有的报价7300。

后续走势成北海楼市方向标

工业园区后续房价是涨还是跌?估计下跌的概率相对更大一些。原因是在建楼盘的地价并不是很高,为房价弹性留出了较大的空间:

a. 北投观海湾今年5月拿地,折合楼面地价2400元/平方,毛坯成本在6000以下。

b. 茂业新城、中电海湾国际都是多年以前拿的地。

c. 七星江水库北侧地块,虽然楼面地价3000元/平方,但容积率只有1.5。

因此,倘若楼市大环境继续向下,工业园区的房价也能快速跟着下滑。

另一方面,北海的海景房目前开价越来越高,银滩西区新盘如荣和彰泰,目前都开出13000元/平方左右的带装修均价。相比之下,工业园区的低房价仍然会吸引大批的异地看房人目光。

于是,工业园区的房价是涨是跌、销售是热还是冷,将直接彰显北海楼市的整体走势。

延伸阅读
北海买房那些事 . 北海购房实用手册
版权所有 | 联系我们
返回首页