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下半年北海房价会持续上涨 但涨价原因既特别又不踏实

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-07-22

来自北海市住建局数据:2018年,北海新建商品房均价7234元/平方。

来自广西统计局的数据:2019年1-5月,北海商品房销售均价7599元/平米。

来自国家统计局的数据:2019年6月,北海新建商品住房价格指数同比上涨12.8%,二手房同比上涨8.5%。

这些统计数字表明,北海房价从2018年到现在一直处于上涨状态。

但有个情况很奇怪:北岸的海景房、银滩西区的海景房,从去年到现在房价非常平稳。比如冠山海,去年是12000左右,今年还是12000左右;大都金沙湾,去年8700,现在9000;恒大半岛、恒大帝景、壹海江山,报价并无上涨甚至好象在下跌。第九湾,去年卖精装公寓今年卖毛坯住宅,价格明显下滑。

海景房不涨,谁在涨价?

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《2019暑期北海看房参考》系列文章写了4篇,把北海当前在售或预约的所有楼盘分成了4大类:一线海景房、便宜楼盘(工业园区楼盘和城区8000元/平方以下的楼盘)、中高报价楼盘(8000-10000)、高报价楼盘(10000以上)。后3种是非海景房。

文章写完之后最大的感受是:北海的便宜楼盘准备卖完了。也许过了今年,城区8000以下的楼盘会变成稀少物。

假设有3件商品,价格分别是10元、20元、30元,平均(10+20+30)÷3=20元。

然后,10元的那件先卖出去了。平均价格立即变成(20+30)÷2=25元。

于是,统计结果表明:商品涨价了!

北海楼市现在就遇到这样的情况。当低价楼盘不断减少的时候,统计房价必然自动上涨。受此影响,中价位高价位的楼盘就会有上跳的冲动。

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报价在8000-10000元/平方之间的楼盘,今年跳涨明显。例如大都锦城,去年9月均价8000,今年5月8700。东投海玥府,年初预约时不到8000,现在是8500。天赐锦园,去年低至8500,今年均价9200。富景花园,去年带装修8500,今年毛坯8500。

低价楼盘的渐渐减少必然会引发中高报价楼盘的涨价冲动。

这种趋势,预计下半年会进一步冲动。

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北海楼市已经进入大牌时代。

大牌时代的第一变化就是高报价楼盘的急剧増多。例如工业园区,最贵的住宅楼盘已经卖到了9500带装修,城东马栏村边带装修的楼盘开价突破了9000,城南江景房的开价已经超过了很多海景房。

2017年以前北海房价平稳,主要原因是楼市低迷。但那时北海存在着大量的低报价楼盘,也让高端楼盘难以涨价。例如恒大的低价策略让三千海不敢涨价,桐洋直接遏制了众多高端楼盘的涨价冲动。

如今的北海楼市,低报价楼盘的不断减少让这种市场遏制力量渐渐减弱。开发商数量的减少,又让卖方联手抬价的默契得以抬头。

于是,北海房价上涨趋势难以阻挡。

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但北海房价试图复制2017、2018年的火爆,可能性不大。

因为“有价无市”正在前面虎视眈眈。

6月份,北海一手房二手房成交量全数扑街。尤其是二手房,已经连续明显下滑三个月。

有淡季原因,候鸟们都回北方了。

但有一个原因越来越突出:本地人渐渐买不起房子了。

北海有句老话“死鸡撑硬颈”,死要面子的意思。能买一手房的,不会考虑二手房。无奈要买二手房的,不会考虑老旧小区。

当然事情无绝对,咱们只谈普遍现象。

市住建局说,2018年外地人北海购房比例是90.08%。

但接盘者,近期仍然是以本地人为主力。

未来的北海楼市,要看两个指标:1、海景房能不能快速涨价;2、二手房成交量能不能稳固反弹。

如果海景房能够不停涨价,说明有实力的外地购房者在不断涌进来。如果工业园区的毛坯房仍然被外地人抢购,购房实力要打个折扣。

如果二手房成交量能够反弹,说明北海有足够的接盘者,一手房大可放心涨价。

如果都不是,北海房价就是虚涨,有价无市。

很快我们就会发现:北海涨价的楼盘越来越多,但打折促销的动作也在暗中悄悄増加。

已经买了房子的购房人,听到售楼中心涨价的消息之后,要到网上搜一搜二手房交易信息,对比之后才能判断房价是涨了还是跌了。

小结

房价上涨有统计上涨和实质上涨之分。

如果只是因为低价楼盘的渐渐减少而导致房价上涨,那更多是“统计上涨”。高中低不同档次的楼盘同时上涨,那才是“实质上涨”。

北海房价未来肯定持续上涨。但是虚涨还是实涨,还要看海景房和二手房的表现。

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