来自北海市住建局数据：2018年，北海新建商品房均价7234元/平方。
来自广西统计局的数据：2019年1-5月，北海商品房销售均价7599元/平米。
来自国家统计局的数据：2019年6月，北海新建商品住房价格指数同比上涨12.8%，二手房同比上涨8.5%。
这些统计数字表明，北海房价从2018年到现在一直处于上涨状态。
但有个情况很奇怪：北岸的海景房、银滩西区的海景房，从去年到现在房价非常平稳。比如冠山海，去年是12000左右，今年还是12000左右；大都金沙湾，去年8700，现在9000；恒大半岛、恒大帝景、壹海江山，报价并无上涨甚至好象在下跌。第九湾，去年卖精装公寓今年卖毛坯住宅，价格明显下滑。
海景房不涨，谁在涨价？
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《2019暑期北海看房参考》系列文章写了4篇，把北海当前在售或预约的所有楼盘分成了4大类：一线海景房、便宜楼盘（工业园区楼盘和城区8000元/平方以下的楼盘）、中高报价楼盘（8000-10000）、高报价楼盘（10000以上）。后3种是非海景房。
文章写完之后最大的感受是：北海的便宜楼盘准备卖完了。也许过了今年，城区8000以下的楼盘会变成稀少物。
假设有3件商品，价格分别是10元、20元、30元，平均（10+20+30）÷3=20元。
然后，10元的那件先卖出去了。平均价格立即变成（20+30）÷2=25元。
于是，统计结果表明：商品涨价了!
北海楼市现在就遇到这样的情况。当低价楼盘不断减少的时候，统计房价必然自动上涨。受此影响，中价位高价位的楼盘就会有上跳的冲动。
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报价在8000-10000元/平方之间的楼盘，今年跳涨明显。例如大都锦城，去年9月均价8000，今年5月8700。东投海玥府，年初预约时不到8000，现在是8500。天赐锦园，去年低至8500，今年均价9200。富景花园，去年带装修8500，今年毛坯8500。
低价楼盘的渐渐减少必然会引发中高报价楼盘的涨价冲动。
这种趋势，预计下半年会进一步冲动。
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北海楼市已经进入大牌时代。
大牌时代的第一变化就是高报价楼盘的急剧増多。例如工业园区，最贵的住宅楼盘已经卖到了9500带装修，城东马栏村边带装修的楼盘开价突破了9000，城南江景房的开价已经超过了很多海景房。
2017年以前北海房价平稳，主要原因是楼市低迷。但那时北海存在着大量的低报价楼盘，也让高端楼盘难以涨价。例如恒大的低价策略让三千海不敢涨价，桐洋直接遏制了众多高端楼盘的涨价冲动。
如今的北海楼市，低报价楼盘的不断减少让这种市场遏制力量渐渐减弱。开发商数量的减少，又让卖方联手抬价的默契得以抬头。
于是，北海房价上涨趋势难以阻挡。
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但北海房价试图复制2017、2018年的火爆，可能性不大。
因为“有价无市”正在前面虎视眈眈。
6月份，北海一手房二手房成交量全数扑街。尤其是二手房，已经连续明显下滑三个月。
有淡季原因，候鸟们都回北方了。
但有一个原因越来越突出：本地人渐渐买不起房子了。
北海有句老话“死鸡撑硬颈”，死要面子的意思。能买一手房的，不会考虑二手房。无奈要买二手房的，不会考虑老旧小区。
当然事情无绝对，咱们只谈普遍现象。
市住建局说，2018年外地人北海购房比例是90.08%。
但接盘者，近期仍然是以本地人为主力。
未来的北海楼市，要看两个指标：1、海景房能不能快速涨价；2、二手房成交量能不能稳固反弹。
如果海景房能够不停涨价，说明有实力的外地购房者在不断涌进来。如果工业园区的毛坯房仍然被外地人抢购，购房实力要打个折扣。
如果二手房成交量能够反弹，说明北海有足够的接盘者，一手房大可放心涨价。
如果都不是，北海房价就是虚涨，有价无市。
很快我们就会发现：北海涨价的楼盘越来越多，但打折促销的动作也在暗中悄悄増加。
已经买了房子的购房人，听到售楼中心涨价的消息之后，要到网上搜一搜二手房交易信息，对比之后才能判断房价是涨了还是跌了。
小结
房价上涨有统计上涨和实质上涨之分。
如果只是因为低价楼盘的渐渐减少而导致房价上涨，那更多是“统计上涨”。高中低不同档次的楼盘同时上涨，那才是“实质上涨”。
北海房价未来肯定持续上涨。但是虚涨还是实涨，还要看海景房和二手房的表现。