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2019暑期北海看房参考(1):一线海景房的选择

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-07-09

北海的海景房故事范围越来越大。北有廉州湾、南有银滩中区、东有南珠新城海洋新城。

不过,南珠新城目前还停留在规划图纸上,海洋新城遇到了“离沙滩300米不再建任何非公共永久建筑”的考验,廉州湾现在只是合浦在开发。

于是,今年暑期的北海一线海景房仍然位于传统片区:北岸、银滩西区和银滩东区。

北岸

北岸的海景房有三大优点:一是无遮无挡直面大海,二是建筑风格灵动,三是倚靠市区配套齐全且完善。有两大弱点:一是海滩不如银滩漂亮,二是楼盘偏小且拥挤。

所以,希望购房后就可以立即享受市民海边生活的,北岸优先。想要接近更美海滩的,往银滩方向走。

北岸的房价,最贵的是北部湾1号,目前均价15000元/平方,带装修、送家具家电,拎包入住,折算起来大约是3500元/平方的装修档次。

其次是海逸豪园,均价14000-15000,带2000元/平方的装修;再次是云星海景台,11000-13000,带2500元/平方的装修。碧水半岛是毛坯9800,不过有部分房源可以送装修(促销活动)。

强盛城市海岸候鸟湾目前在建待售,价格未定。不过,带装修价格应该和云星海景台类似,毛坯价格参考碧水半岛(注:本文所述房价仅供参考,最终价格请以售楼中心为准)。

北岸今年故事多。

1月,北海市政府与葛洲坝中固科技签订框架协议,后者拟对廉州湾进行岸线生态整治修复,修建一条长约15公里、宽约300米的公众亲水岸线。

5月,北海开通至涠洲岛首条水上飞机固定航线,起飞点设在富丽华大酒店水上基地。

6月,北京建工经把海滨公园海堤圈了起来。是对海岸线整治,还是黄金北岸准备开工?现场没有任何说明。

高德老街的拆迁工作不断推进中。它的力度越大,计划投资26亿元进行改造的高德老街项目推进就越快。

碧水半岛那儿(高德大桥以东)变化非常剧烈:向海大道正在施工、高德路准备竣工、七星江北侧更有一个大规模的工地:

这到底是什么项目工地?附近置业顾问声称是游客集散中心,但直接询问工地人员时不愿透露。无论如何,碧水半岛是2019年北岸的最大赢家。只是,高德路上有一个冉升精神病医院,对周边楼盘颇为扫兴。

暑期看北岸楼盘,要把楼盘东西南北都逛个遍。例如,北部湾1号后面就有一个北岸市场,外面看规模很大,但一到里面却是冷冷清清。

银滩西区

银滩西区目前明显地分成两大块:一是冠头岭板块,现在只有第九湾和冠山海两个楼盘,未来也许会有一个投资88亿元的“新营国际海洋文旅康养项目”。

另一块就是银滩西区绿道。这是主力板块,沿路楼盘林立:

先说绿道。

绿道全长6692米,但并没有全线开工。目前施工的主要是西段(大墩海至三千海),长度目测也就千米左右。

提醒:顺着这条绿道看房,灰尘滚滚,事先要做好防尘措施。

这段绿道挨着大墩海村。去年9月,天海同和在此拿了一幅162亩的土地,但要承担大墩海的拆迁回建。现在,大墩海正在全村拆迁中,村民回建区已经开建,天海同和的楼盘也准备开始打桩。

大兴土木的并不仅仅是天和同行。

银滩西区东片区的荣和银滩蓝湾东投银滩项目也在全力施工中:

这几个项目在年底之前极有可能开展大规模的预约认筹。所以如果不急着购房,可以等一等看一看。

但如果想在暑期就敲定目标,那就重点盯着下面这些在建在售的楼盘:

大都金沙湾目前产品线丰富:有别墅、洋房、酒店式公寓,还有2栋52层的住宅楼。它很喜欢分低层和高层进行报价:公寓低层8500、高层9500左右;超高住宅楼低层9500、高层10500左右,都是毛坯。

大都金沙湾位置好、看海视野宽阔,项目外观品质亦够气势。但它的楼栋之间的空地喜欢塞入一些游乐项目,看似高大上,却往往让楼栋充满了拥挤感。

52层(高160米)的海边住宅楼在北海第一次出现。超高层看海是什么滋味?感兴趣的可以跟售楼中心联系。不愿动弹的不妨回忆冠头岭看海的感受。俯视大海都是平静的,平视大海才有惊涛拍岸的凶猛感受。

恒大御景湾夹在恒大海上帝景和恒大御景半岛之间。恒大终于实现了从金海岸大道一路奔向大海的目标。帝景和半岛现在都是清盘,想碰运气捡漏的尽管去试试。御景湾是6月份第一次拿预售证,在建在售刚刚开始。但因为它夹在中间,房子能不能见到大海,需要细致揣摩。

恒大御景湾,折后均价10500-11000,带装修、真石漆外墙。马赛克瓷砖在北海正在渐渐消失。真石漆在海风的侵蚀面前到底能够坚持多少年?看房时大凡问到这个问题都是遮遮掩掩的含糊回答。银滩西区每年都会直面很有强度的西南大风,如果只是短住几年,真石漆应该问题不大。如果是长住,目前网上还真搜索不到可靠的答案。

三千海依然是北海最贵的楼盘。很难看到大海的桃花岛组团,均价已涨至17500,带1500元/平方装修标准,置业顾问很干脆地表示现在基本无折扣。

掌舵银滩是一个小盘(19亩),只有2栋楼。为提高吸引力,它别出心裁地推出“全屋智能家居系统”,比如指纹锁、声控、电动窗帘等等。它目前均价11500至12000,带1700-1800的装修。这个项目位于侨景路,交通非常便利。

南星广场紧紧挨着银滩医院,它也是小盘一枚(15亩),既有住宅楼又有公寓楼。住宅均价11000,带装修,标准大约2000元/平方;公寓13000左右,预计7月底拿到预售证。

发稿前想核实一下海上邱园壹海江山的报价,可惜试了几次都无法拨通电话。壹海江山以往的报价是13000元/平方,带装修。海上邱园开价9300-11000,毛坯。

沿着银滩西区绿道看楼盘,有一个很大的困惑:现在的楼盘,未来还能见海吗?

大墩海那端,目前填海数百米,未来会不会遮挡后面的房子?

三千海高尔夫球场,倘若生意不景气,全不会改造建楼?

荣和地块会不会遮住恒大的看海视线?

银滩一号会不会把后面的全挡住了?

所以暑期看房银滩西区时,建议谨慎琢磨观海视线。恒大御景半岛从2011年的7字头开盘价,到2019年的9字头清盘价,8年间平均涨幅不到3000元/平方。它的很多楼栋从开初能够直面大海到后来被遮挡得严严实实,会不会是其中原因之一?

第九湾冠山海是以冠头岭为核心的楼盘。因为它俩未来会有越来越多的楼栋被挡住看海视线。但由于它俩因为距冠头岭极近,可以形容为依山傍海,所以它们的价值在于健康养生,而不是直面大海。

冠头岭海拔只有120米且坡度很缓。即使是老人都可以轻松翻越。第九湾更习惯顺着海景大道从山前翻往山后,冠山海更多是沿着冠岭路从后山攀到前山。两个方向虽然同一线路,但视觉所至风景差异很大。

冠头岭还有一座香火颇为鼎盛的普度寺,淡泊明志、宁静致远,是一个修心养性的风水佳地。第九湾、冠山海因此而増色不少。

第九湾目前均价9800,毛坯。冠山海当前折后均价12000左右,带2500元/平方的装修。

银滩东区

银滩东区以往只有一个楼盘:中信国安北海第一城。现在,中信国安正在渐渐退出,雅居乐金海湾快速接盘中。

这是网上流传的雅居乐金海湾鸟瞰图。

雅居乐金海湾在其微信公众号表示:项目占地1084亩,由雅居乐地产和中信国安强强联合打造。

从效果图很容易看出:雅居乐金海湾的楼盘距海边有明显距离,这一点对它不利。但它和大海之间,有一条3.8公里的运河、有17万平方的水乐园、更有一个规模宏大的体育公园。此外还有一个红树林生态旅游区、滨海公园、长达8公里的一线原生沙滩。

于是,这是一个非常绿色的滨海楼盘。而且,它的东侧是西村港大桥(在建),过了大桥是海洋新城,是北海向海经济的核心基地。很明显,雅居乐金海湾完全可以成为海洋新城的后方花园。作为银滩东区和海湾新城的结合部,这个片区潜力无穷。

但问题恰好出在这儿。雅居乐金海湾前面的体育公园,未来谁来承建?

中信国安没了房地产开发的支撑,承建可能性并不大。雅居乐至今为止,未曾正面谈及过这个问题。

和其它项目不同的是:中信国安北海第一城是经北海市人民政府专门发文批复的项目(北政函[2015]27号),北海市规划局专门编制了《中信国安北海第一城控制性详细规划》。这个项目的严肃性不言而喻。

因此,如果能够坚持按规划实施,这个项目潜力无穷。仅仅一个体育公园,就足以让这个项目扬名北海甚至国内。但如果不了了之,如果这片地方成了楼盘集中区,那就太可惜了。

所以暑期看房银滩中区,有机会要问清楚其中的关系。

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