北海的二手房市场和一手房差异非常大。
这是新冠疫情以来（2020-2021年）北海一手房和二手房的月度成交对比图。相对于一手房的大起大落，新冠疫情以来北海二手房交易只是缓慢地下滑，很平稳。
再看：
这是新冠疫情之前（2018-2019年）北海一手房和二手房的月度成交对比图。一手房是大起大落，二手房是平稳的波动。
无论疫情前还是疫情时，北海二手房市场都突出“平稳”两字。
不过，同为“平稳”，里面却另有玄机。假如把2月和10月的数据先剔除（2月有春节、10月有国庆，因为交易中心放假二手房没法签约过户，数据分析会失真）：
疫情前（2018-2019）：二手房月度成交最高2172套，最低1093套；
疫情时（2020-2021）：二手房月度成交最高1066套，最低536套。
平稳到高低比例都吻合——但疫情之前是高位转圈、疫情来了是低位徘徊。
于是可知：影响北海二手房的首要因素，是新冠疫情。
2022年疫情能消失吗？
很难。
所以第一个结论：2022年的北海二手房市场，会是继续平稳的低成交量。
把4年（2018-2021年）的数据列在一起。
上图的1、2、3、4，分别对应各年二手房成交量最高的月份。看起来是绵绵不绝的一路……向下。
2018年6月北海二手房成交2172套，因为当时海南限购导致大批购房人涌入北海，买完一手房就“抢”二手房。
2019年3月北海二手房成交1770套，因为当时大批“候鸟”家属也来北海过年，街逛完了就去看房子。
2020年8月北海二手房成交1066套，因为当时二手房对疫情的反应比一手房快，抢先降了价。
2021年4月北海二手房成交855套，因为上半年疫情影响变得很小（比如五一北海旅游爆棚），楼市旺季恢复到跟往年差不多（正常年份北海4月5月是成交高峰，因为看中房子的“候鸟”习惯在离开北海前签约）。
每一个成交高峰期都其缘由。那成交量为什么一年比一年走低呢？
2018年是市场暴热；
2019年是下行周期开始；
2020年是“下行周期+疫情冲击”。
2021年是“下行周期+疫情冲击+银行严查首付款且放款缓慢”。
所以——北海二手房市场不死也得脱层皮。
新的一年情况又会如何？
去年末国家层面已经提出要“促进房地产业健康发展”和“良性循环”，要“以经济建设为中心”。毫无疑问，今年会吹暖风（只是暖风，不是热风）。
所以第二个结论：2022年的北海二手房市场，会略有反弹。
为什么只是“略有反弹”？
因为2022年挂牌出让的二手房预计是范围不大、数量不多，吸引力一般。
北海二手房市场的房源，大体上可以分为三大类：
一是2010年以前的老破小。除非有特别卖点（例如学区房）否则可以忽略不谈。
二是2010-2017的房子：入手便宜、还贷轻松。既然没压力，何苦此时挂牌？
三是2018年以来高价入手的房子。现在挂牌出让只有两个字：赔惨。
所以，除了急着用钱的、或者被疫情顶不住的，“懒得挂牌”就是2022年北海二手房的写照。
不过，北海房子基数大，疫情熬了两年，被迫转手房子的业主加起来还真不少。再加上老破小的房源是锲而不舍的觅客——2022年二手房挂牌量仍然维持一定的数量。其中的热点是：想少亏点的卖家、和想捡漏的买家将会纠缠在一起。
所以第三个结论：2022年的北海二手房市场，是一个卖家不甘心、买家想捡漏的市场。
如果不急着用钱的，能挂牌吗？
钓鱼呗。闲着无事挂一个高价。千金难买心头好，万一遇上一个非常喜欢房子的土豪呢。又或者，新冠疫情说不定突然间消退、外地看房人卷土重来，有备无患。
对于2022年想买二手房的，今年会有捡漏的机会，因为被迫转手的房源不少。但有两点要注意：第一不能太贪心，别总掂念着要捡个大漏。其次，这个市场是有人刻意装可怜的，捂紧点银子。
