上篇文章《展望2022：北海买房难度要增加了》是从买房的角度来写的。虽然今年房子不好找，但一旦找到了，价钱很有可能比去年还便宜。而且，好多楼盘已经交房或接近交房，买房的安全感也比去年更强。
但开发商的日子可能就不大愉快。他们遇上了一个相当棘手的情形：带看中介急剧减少。
带看由来
说到北海卖楼，不能不提2013年。
2013年以前，北海开发商要么自建自销，要么聘请代理销售房子。成为楼盘代理的第一个条件是资金要充足，因为需要缴纳巨额保证金。
于是卖房圈泾渭分明：房产代理只卖一手房，房产中介（街边的中介小店）没钱交保证金只能去卖二手房。
那时候的卖楼不复杂：炒作，刺激客户上门；再炒作，再刺激客户上门。所以当时房媒生意兴隆，中介苦苦哈哈。
但2010年4月中央出台了“史上最严”的楼市调控。自销或代理模式在冷市中坚持了两年多终于顶不住了。到2013年，高招终于被逼了出来：中介联动——允许房产中介也参与楼盘销售，无需缴纳保证金，只要把客人带来并签约，佣金就到手。
这招既新鲜又好用。卖楼终于不再是有钱人的事情——于是乎，那一年全市中介都兴奋地行动了起来，然后呼啦啦地涌出了一波销售小高峰。
可惜好景不长。中介们消耗完前期积累的客户资源后，联动效应也就平淡了。但开发商已经印象深刻——原来无需投入就可以拥有一支规模宏大的销售队伍呀。
到2017、2018年，因为大量外地看房人涌入北海，客户资源自动上门，北海的中介联动（这个时候称为“中介带看”了）立即火力全开。不但规模急剧放大，而且还演变成了旅行团模式：外地揽客、本地接客。
开发商为此喜笑颜开：还用炒作吗？不需要。还必须依赖代理公司吗？不必要。只要开出佣金，就有中介源源不断带客而来。
有苦说不出
中介带看确实爽。不需要广告投入、不需要聘请高级营销与策划人才、不需要依赖代理公司，客户自动而来，销量自动而成。
但开发商首先就废掉了自身武功：没有了营销队伍、也没有了营销人才。
然后是疏远了市场。因为没人会真实地告诉开发商：现在楼市如何、市场对你家楼盘感受如何、竞争对手威胁有多大、下一步更应该如何做。
接着是难以牢固品牌。因为无法约束中介带看，他们在外面说什么承诺什么都无法过问更无从干涉。结果因为失望而出现的收房投诉可能会更加激烈。
最后是容易受到要挟。因为如果对佣金不满意，带看中介就会转向其它楼盘。如果流失了中介带看，楼盘销量就立刻一落千丈。
但这些在楼市火热时完全不会暴露，只有在楼市发冷的时候才渐渐出现。去年下半年以来，因为疫情原因导致外地人难以过来，本地人更愿意直接过来看房（或者明确要求中介返给部分佣金）——结果是带看中介因此急剧减少。
三大难题
带看中介的急剧缩水导致了两种情况：
一是开发商发觉帮忙卖房的人明显减少了；
二是能够活下来的带看中介更有可能反过来要挟开发商了：客户不好找，房子因此不好卖；房子不好卖，提高佣金吧。不愿意？那其它楼盘带看去也。
于是，2022年的北海开发商直接就是三大难题：要给多高的佣金才能吸引中介带看？要如何的楼盘包装才能让带看中介更好地说动客户？要报出什么样的价格才能刺激看房人快速下单？
三大发愁哟。
有没有解决办法？有，至少两个：
一是自力更生：重新宣传炒作、重新组建队伍。但这招需要有高水平的营销人才，而这方面的人才早已在中介带看的冲击下消失殆尽了。
二是等天下雨：等楼市转旺、等中介带来更多的看房人。
行不？
很头疼。
首先，本地看房人在2022年难以增加。
数据已经清楚地说明了这个趋势：2020年底融创海映兰屿大降价（成交均价6000出头），两个月网签了600多套。2021年底吾悦华府大降价（成交均价5000出头），两个月网签才300来套。它俩是邻居，也都是品牌项目。数字表明本地看房人在快速减少，意味2022年价格战的效果会越来越差。
其次，新冠疫情实在不好说什么时候能减弱到出行自如。
此外，疫情之后异地购房会不会大反弹？现在根本没有足够的分析依据。
所以，如果把楼盘销售的命运寄托在市场与疫情，猜赢了逃出生天，赌输了真要踏入死亡线了。
最后会如何？
估计开发商是两手准备：在寄希望于中介带看的同时，也尝试借鉴传统办法。
结果会是什么？楼盘销售今年会明显放慢，楼市继续是买方市场。
