北海楼市目前可以简单划分为12个片区。如下图所示：
2021年这些片区的变化特点是：海边江边风景越来越靓、城南城东房价越来越低、城西渐渐热闹、市区无甚变化、经开区保持稳定、廉州湾等待修路。
海边江边风景越变越靓
2021年1月，冯家江湿地公园宣布开园迎客。
它的规模大得惊人：北起北海大道的三江明渠，经过鲤鱼地水库进入冯家江，最后与银滩东区交融入海。长达10多公里，面积5.4平方公里（相当于39个中山公园）。
2021年8月，我国自然资源部与世界自然保护联盟共同宣布：北海市滨海国家湿地公园（冯家江流域）水环境治理工程项目入选中国特色生态修复十大典型案例。
不过，这个公园在整个2021年都处于保护开放状态：虽然免费开放但仅限步行进入，虽然公园入口不少但基本上都没有停车位置——结果是公园虽靓但进园真不方便。但愿2022年不再如此，不然江边小区居民也只能望园兴叹。
银滩西区2021年最大的变化就是全长6.6公里的绿道已初步建成。片区的住户已经可以漫步其中享受海风的吹拂。尤其是东边的金春路、以及西边的三千海高尔夫球场一带，更是天高云阔海天一色，风景相当的靓丽。
但这条绿道到年底依然还是半成品。路灯还没安装、道边还缺乏歇息的凳椅以及厕所等等。这些问题，2022年也许应该可以解决。
银滩中区（银滩旅游区）2021年已经变换了一个全新的模样（比如银滩公园有新大门了、内港填平了），简单地说就是风景更美更靓更迷人了。但因为车辆必须停放在银滩外面，以往下车就可以跳入海滩已经不再可能。
这样的变化对楼市到底会有多大的影响？还需要时间来证明。
银滩东区2021年主要是两座大桥的施工变化。
1、东边的西村港跨海大桥，12月7日顺利合龙，这意味大桥完工开始进入倒计时。
2、东边的冯家江（海景大道）大桥，正在加快施工准备真正完工和通车。
上图中间是冯家江（海景大道）大桥。
注意桥梁中间很是整洁。
这是2021年最后一天的镜头。
3架塔吊机械拉开了最后施工的架势。2022年完工应该没问题了吧。
2021年7月，廉州湾大道一期（向海大道-海景广场）拓宽工程竣工通车，黄金北岸工程随后跟进施工。10月，高德老街模样初成并试对外开放、高德古镇一期局部对外开放。
2021年的北岸，和2020年相比已经变了一个模样，和银滩那样越变越美。
不过，北岸的新风景有些生不逢时，疫情期间严重缺乏外地游客。所以北岸新貌之后对楼市刺激到底有多大，也只能等待观察了。
总体而言，2021年北海的海滩、海滩、海情都跃上了一个新台阶。只是很可惜疫情冲击太大，无论是海景房还是海滨旅游，都有明显的无奈。
期盼2022。
城南城东房价越来越低
城南2021年的城建进展不明显。浙江路（上海路-南珠大道）修通不到100米就停止施工；吾悦广场前面的杭州路（长沙路-上海路）到年底也没完成第一层沥青铺设；南京路与浙江路的十字断头处全年都没有动静；万达后面的海丝路广场公园施工磨磨蹭蹭一年又一年。
也有开心的内容：大江埠足球公园虽然只完成一半左右，但已经开始邀请球队进场训练。市博物馆（上海路交杭州路）2021年5月揭牌使用；市第二人民医院新院区（新世纪大道）11月18日正式启用。
相比城市建设的平淡，2021年城南的房价继续明显下跌。融创海映兰屿、大都锦城、吾悦华府的特价促销都跌到了4字头。其中，吾悦2019年均价带装修12000元/平方，2021年跌到毛坯均价5000左右。
这三个都是城南的头部楼盘，它们的降价直接带动城南房价2021年跌跌不休。
城东2021年的城建重点两方面：一是医院，二是学校。
2020年8月26日，市妇幼保健院异地搬迁项目（西南大道与上海路交汇处东北角）和市中医医院新院区项目（北海大道东延线、碧桂园海上时光和新鸥鹏教育城中间）当天同时开工建设。目前，前者已经进入内部装修，后者主体建筑已经封顶。城东很快就会迎来两所均按国家三甲医院标准建设的市级医院。
2021年城东有2所公办小学在建：海城区二十一小（北海大道东延线）、海城区二十二小（南珠大道北）；此外还有1所民办学校在建（新鸥鹏巴川中学）。城南有1所公办学校在建（浙江路与贵州路交汇处的银海区第二实验学校）。
这些学校当中，公办学校的建设速度2021年明显放缓，何时投入使用要打个问号。新鸥鹏拿地时有明确的建设时间要求，所以巴川中学2021年持续施工中。
除医院与学校之外，城东2021年建设乏善可陈。片区内的河南路、重庆路、湖海路、湖北路的断头处全年都没有动工迹象。
在碧桂园北海阳光的不停降价促销带动下，城东2021年的房价也是不停的下滑。何时能够止跌？也许要等到碧桂园卖完它的房子才有转折的可能。
城西渐渐热闹、市区无甚变化
2021年北海市区平平静静。但已经被北海楼市遗忘了好几年的城西，2021年重新热闹了起来。
城西2021年动静最大的，是重庆路（西藏路-成都路-金海岸大道）这段工程正式施工修建了。这段路打通之后，重庆路就可以直通北京八中北海实验学校、银滩西区西段就可以和市区无缝连接在一起。
这一段工程目前分两处施工：成都路至金海岸大道这一段（上图）施工正酣；西藏路至成都路那一段，路面已经平整。
这一带目前有3个楼盘项目：重庆路两侧各有1个（碧桂园海上星辰、融创海映天樾）、成都路北边有1个（金地山海领誉）。另外，重庆路与云南路交汇处还有1个（广鸿金山里）——城西2021年的楼市，挺热闹。
只是有碧桂园之处，2021年的价格必定跌跌不休，城西也不例外。
经开区与廉州湾等待改变
北海日报2021年6月24日报道：经国务院批准，北海工业园区升级为国家级经济技术开发区，并定名为北海经济技术开发区。这是我市首个国家级经济技术开发区，也是广西第五个国家级经济技术开发区。
这是2021年工业园区楼市的唯一变化（片区升级和改名）。除此之外，楼盘还是那些楼盘、价格还是类似价格（在中电海湾国际带装修5000左右的报价挤压下，园区其它楼盘没有丝毫还手之力，只能被动着跟着降价）。
经开区是经开区，廉州湾是廉州湾。它俩目前隔着一条合浦二级公路（假如以后“廉州湾新城”规划得以通过，二者也许有合为一体的可能，但目前这个规划已经沉寂无声）。
廉州湾2021年最大的动静是“廉州湾大道二期”（向海大道至桐尾村）的施工——但2021年只见清场未见施工进场。
2021年最后一天，北海日报刊发《关于对G209国道和海景大道部分道路实施临时交通管理措施的通告》：2022年1月3日至9月30日，为确保廉州湾大道工程施工的顺利进行，209国道（香港路口至台湾路口段）和海景大道（融创地块至209国道路口段）道路实施临时交通管理措施（半幅封闭施工半幅双向通行）。
如果理解没错，廉州湾大道二期2021年1月3日起正式施工。但对9个月的计划工期别抱太高希望。因为到目前为止，2022年北海似乎没有什么重大的时间节点。
