先提醒：北海的二手房市场有点另类。
北海的二手房现阶段大体上可分为四类：（1）宿舍房改房、（2）职工集资楼、（3）烂尾楼重建房、（4）新建商品房住宅。
前三种主要分布在老城区，基本上是2010年前入住；最后一种新老城区都有，银海区目前正渐渐増加，多是2010年以后交房。
前三种房源，本地房东（业主）比例较高，看房谈判相对方便，只是房子年龄和外观可能有点老旧。北海是海滨城市，海风对房屋有腐蚀。
后一种房源，外地房东比较多，想直接跟房东洽谈可能不容易。如果买方也是外地人，凑在一起更不容易。于是乎，北海二手房市场便顿然复杂起来。
很难绕开的中介
理论上说，二手房买房完全可以撇开中介。只是二手房没法一手交钱一手交货，交易手续相当复杂繁琐。如果买卖双方都不常在北海，直接交易的难度更明显。
北海的二手房市场，中介独家代理、或者中介联手代理、或者中介吃下再售……今后将会越来越多。这没辙，因为北海二手房业主多数是外地人。中介不但很难绕开，而且很有可能会占据交易主动权。
任何行业都是良莠共存，房产中介也不例外。如果官方没有出台强而有力的管控措施，北海二手房市场乱象已经可以想象出来。
二手房的坑
如果买房人掉进了二手房的坑，不是太善良就是太心软。所谓“太善良”，就是相信房东或中介都是好人肯定不会骗人。所谓“太心软”，就是房东或中介一哀求一赌咒便心软随口答应。
二手房交易三个“凡是”：凡是未经核实的消息都是假的；凡是不敢写下来的承诺都是不可信的；凡是没加盖公章的中介书面材料都是值得怀疑的。
二手房几乎都是一锤子的买卖。一锤子的买卖不谈情，另有他图另外说。
二手房的中介费
二手房中介赚三种钱：差价、佣金、跑腿费。
中介吃差价根绝不了，道德约束不了所有的商业行为。房东给一个价位，中介溢价卖出，不意外。买方只要接受了价格，那就无话可说。至于溢价部分是独吞还是分成，这是中介和卖方的事情。想让中介吃不到差价，撸起衣袖狂砍价。
至于中介佣金，天公地道。
二手房佣金标准是多少？1995年《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定是房屋交易额的0.5-2.5%，独家代理的可3%。但2014年发改委住建部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》宣布废止1995年制定的收费标准，定价权下放到地方。2018年版的广西政府定价目录里面没查到关于房地产经纪的收费内容，那意味已经放开由市场定价。
北海二手房目前的行规好象是2个点左右。但既然不是国家明文规定，那就可以讨价还价。这年头如果能谈价却不吭声，那就莫怪别人手狠心黑。
谈佣金一定要明确中介收钱后要办哪些事情，而且一定要白纸黑字描述清楚。否则：中介去交费，另外收费；中介去交税，另外收费；中介去办证，另外收费……
佣金是包含跑腿费咨询费在内呢，还是佣金和跑退费并存？
二手房买卖流行“净收”这个词。如果分不清楚可能会出现多少事情，买方不妨琢磨“净付”这个词眼。
所有的格式合同都有补充内容、补充条款的地方。不允许补充和更改条款的格式合同都是无赖。
房屋查档
二手房在签订合同前或在付款前需要房屋查档。
北海查档有三个地方：房地产交易中心、不动产登记中心、小区物业。
查档两大目的：一是核实真伪，二是了解更多更详细的内容。
有些资料可能只限业主本人查询，有些可能允许代办查询。如果不清楚查档应该了解哪些内容、也不清楚如何查档，问中介。如果觉得中介说的内容仍未够踏实，那就拿着自己身份证去交易中心、不动产登记中心或小区物业咨询，就说自己是因为购买二手房想查询相关内容。
如果中介或业主表示前几天才查档，也应坚持再查一次。理由是我们分辨不了原件的真伪（如涉及到查档收费，应事先约好如何支付）。
有一点必须明确：如果卖方只有房产证，一定要去不动产登记中心询问二手房所在小区能不能办理不动产权证。因为只有房产证办不了不动产权证，房产证加上土地证才行。
签订合同要不要卖方夫妻到场
有的二手房只有一个人的名字，要不要他们夫妻双方到场签订合同？
看这房子是不是夫妻共同财产。
如果卖方有你认可的材料证明这套房子是婚前财产全属一人所有，那就没必要夫妻双方到场。反之，买方是有权要求卖方夫妻同时到场的。如果无法到场，应出具相应的委托书。委托书要不要公证？法律上并无明文规定。
安全付款
购买二手房如何付款？没有强制规定，也没有绝对安全的做法。
从2018年7月1日起，北海开始实施《北海市存量房交易资金监管暂行办法》，二手房交易资金可以委托官方监管。二手房交易之前，建议网上搜这个规定详细阅读。
但能委托监管的，只是二手房交易的合同款项。合同外的款项（中介费、手续费或装修费等等）还得另行处理。
需要强调的是三点：
第一、要抱着强烈的怀疑和担心来审视付款条款。
第二、所有的付款条款都必须白纸黑字明白无误，所有的口头承诺都不可信。
第二、坚决不能心软，绝对不能轻易答应提前付款。
心越硬，资金就越安全。
