今年北海房价一路下跌。到目前为止，整体比去年降了千元左右。
两个原因：一是新冠疫情直接导致外地看房人锐减，开发商被迫特价促销。二是本地人难以承受2017年以来的飙升房价，楼盘必须要降价才有吸引力。
最典型的例子是长沙路的某个楼盘，去年9月它首次开盘毛坯8300-8500，当时反应平平。今年它不断降价促销，特价低至6999，结果外地客关注、本地能买得起，销量快速突出。
一个有意思的问题：现在已经是9月，房价还会继续下滑吗？
如果是正常年份，肯定不会。房价会继续小幅盘整一两个月，然后呈现微涨趋势。
但今年不正常。在疫情的冲击下，北海房价难以反弹。
一手房价格难涨
2020年还有4个月：9月、10月、11月、12月。
很多人第一反应，也许是“金九银十、量价齐升”。但北海楼市不是这样。
历史上，北海楼盘9月份的网签从来没有超过2000套。10月份应该也如此，但2016年10月北海购房补贴开始紧迫（年底结束补贴）、2017年10月海南要求外省人必须连续缴纳2年社保方可购房（异地购房人涌来北海），结果出了两次意外。
今年会有突发事件吗？正向的现在没迹象，负面的压力不小。比如疫情还没结束不排除会有反复、世界老大老二的关系恶化中、宏观经济大环境令人担忧。
因此，今年9月10月北海楼市仍将继续平稳趋淡，开发商不会也不敢逆市涨价。为吸引客户关注，很多楼盘预计会进一步降价起步价、极少量推出超低特价房。
到11月，北方全面供暖，候鸟人群重返北海，楼市氛围也随之转暖。如果是正常的年份，北海楼市开始进入旺季，房价会有所反弹。
但今年不好说。年底是各种结算时间，俗称“年关”。因为疫情，多数开发商年底前对现金流要求将会非常迫切。怎么解决？一是鼓励全款购房，二是直接降价冲量，三是加强价外收费（例如，支付N万元可享受超低特价、支付N万元可抵扣M万元房款、支付N万元可降低xxx元/平方）。说白了，就是想方设法获得购房现金。
可以判断：11月12月，北海楼盘将继续大范围的打折优惠，量涨价不升。
当然也有涨价的（或准确地说是取消优惠恢复原价），但仅限于土豪开发商、或者现在已经差不多完成年度任务的楼盘。只是数量太少，拉动不了房价。
有个简单的验证办法：8月份北海楼盘是大规模的特价促销。如果9月份还是这样，今年涨价无望。反之，如果9月份开发商大量取消特价，有戏。
二手房价格下行
二手房价格肯定是下行趋势。
没辙，疫情冲击太大。年底是开发商的年关，也是许多行业、许多人的年关。为了应对，很多业主迫切需要套现。
只要一着急，低价挂牌就逃不了。
更麻烦的是，今年北海二手房的接盘者是以本地为主。以这个城市的工资收入水平，卖家如果被倒逼降价出售，不意外。
还有更糟糕的——北海的二手房库存太高。
北海70%以上的房子被外地人买走，空置率远远超过50%。看看这几年的历史数据，二手房成交量基本上撼动不了库存量。再加上一手房价格持续下滑，二手房目前很难找到涨价的理由。
明年房价如何？
现在很难评估明年的房价走向，因为新冠疫情和中美关系直接让经济大环境很混沌。要想对此有清晰感受，最快也得要到11月。
不过，明年的北海有3个本地支撑点：
一是旅游。疫情导致出境游受限、国内游受益。恰好，北海银滩即将完成改造，明年旅游反弹有望、民宿复活有望，这会刺激投资购房。
二是候鸟。疫情过后候鸟人群出行肯定会迎来反弹，因为这是许多北方老人健康养生的实用需求，北海得天独厚的自然环境始终受关注。
三是配套。虽然北海很多市政配套工程慢吞吞的饱受批评，但随着项目轮廓的渐渐成形，楼市故事会増加精彩。房地产这玩意，很多时候憧憬比现实更值得埋单。如果能确切看到前景，楼市销售就容易更上一层楼。
这些支撑点会让北海楼市明年保持稳定。如果经济大环境能快速向好，北海房价有望小幅回涨。反之，明年房价只能继续徘徊波动。
有一点可以肯定：明年的房价绝对不会大涨。理由也简单：新冠疫情相当于让社会、让楼市患上了重病——大病初愈能立即活蹦乱跳吗？
