广西统计局日前发布了2020年1-6月各市商品房销售情况：

北海上半年商品房累计销售面积128.47万平方，同比下跌34.7%；累计商品房销售额84.62亿元，同比下跌42.1%。降幅全广西第二。

防城港更冷。销售面积同比跌38.1%、销售额同比跌46.1%，全区第一。

钦州也跌。但销售面积同比仅降3.2%、销售额同比降了8.3%。考虑到疫情因素，钦州楼市表示稳定。

对比广西14个地市，结论清晰：越依赖外地买房人的城市，上半年楼市就跌得越惨。

疫情，拦腰砍断了异地置业。

候鸟规模或大减

今年春，因为疫情航班车次大减，无法返乡的北海候鸟老人只能静呆在房。如果是自己买的房子，还好。若是租房，又窄又小又是别人家的，不能随便出门的生活很不愉快。如果再让他们重现一遍，肯定没几人乐意。

下半年疫情会消失吗？难。中国严防死守仍不时蹦出一两个心跳的消息，比如北京、乌鲁木齐、大连。美国、巴西、印度等国的表现更糟糕。即使疫苗能提前推出，14亿中国人轮上一遍也要时间。

心有余悸，中国老百姓对疫情有不自觉放大的警惕心态。例如北京，6月疫情反弹出现在丰台区新发地市场，但整个城市跨省出行都受影响，外地人也不敢轻易踏入北京半步。换言之，如果出现了本地确诊病例，这个城市的老人想出门异地越冬就难了。

由此推断，今年秋冬北海“候鸟”人群将明显减少，除了已经在北海买到房子的，或者是身体欠佳迫切需要在冬季找个康养地方的。

传统楼市旺季难现

上半年，北海楼盘特价频频，但候鸟人群归心似箭没有看房心情。因为缺乏刺激政策，想趁低入市的本地购房者也不多。于是，北海楼盘销量同比大跌。

下半年，已有房的候鸟对再买房兴趣不大，想租房越冬的候鸟预计大减。网上直播卖房的热潮已退，异地直接下单购房的人群更少。想指望候鸟过来飙升楼市，希望不大。

能否依靠本地拉动？

北部湾沿海有三市：北海、钦州、防城港。钦州去年商品房销售361万平方，不如北海403万平方。今年上半年钦州151万平方、北海128万平方，反超。

一个重要原因是钦州有补贴。北海楼市在2015年也冷到了极点，2016年推出购房补贴一举刺激了本地购房。只是，今年北海大规模基建，土地出让几乎底价成交，财政捉襟见肘，恐怕是有心无力。

可以下结论：北海楼市今年下半年压力大増，传统旺季难现。

购房更注重安全

年初疫情来得太快太猛，北海开发商措手不及忙中出乱，特价房一低再低，不少购房人因此幸运地捡了漏。

下半年，开发商渐渐清醒起来，楼市将会两条线：能撑住的开发商，特价渐少；顶不住资金压力的，继续抛售。

既然开发商态度变了，买房人就得跟着适应。如果说上半年买房更多是冲着低价，下半年则要关注购房安全。不出意外，北海楼市将会不断传出延期交房、偷工减料、货不对板甚至楼盘烂尾的消息。这不是北海独有，疫情之下全国楼市也类似。

安全第一，房价第二。

由此，看房时要认真感受工地的活力。如果觉得冷冷清清、乱七八糟、锈迹斑斑，有麻烦了。还没封顶的楼盘，如果工棚已经没有工人居住，要警惕了。

被套住的房子少想一些

北海的一手房和二手房是有着明显代差的。2017年楼市开始火爆，二手房好卖的是2010年以前的房子，因为价差明显。

同样，现在更容易出手的是2010-2016年之间的房子，它们当时的买入价格是4000-5000之间（工业园区则是2000-3000，非海景房）。

如果你的房子是2017年7月到2019年底之间购入的，以目前的楼市环境，基本上是被套住了。

这个“套住”不是万劫不复的意思，而是很难跟2010-2016年那批房子竞争。二手房这玩意，整体上很讲究先来后到。前一批低价的没过手，很难轮到后一批顺利出手——当然，如果后者不计成本的抛售，那当没说。

怎么办？

等。等到下一个楼市周期的到来，等到你的房子跟一手房出现了明显价差。