上篇文章说北海楼盘开始患上焦虑症，9月特价促销比8月更猛更低、更劲更刺激。其实除了开发商之外，最近两三年（不含今年）在北海买房的外地业主很多人也开始忐忑了。
北海房价真跌还是假摔？
今年北海楼市出现了前所未有的特价促销，部分楼盘开价低到令人瞠目。是不是房价真的大跌了？
按北海市房地产交易中心公布的数据：
今年8月，北海新建商品住房网签面积前10名的楼盘平均成交价格是7263元/平方。如果忽略海景楼盘（6.东投银滩海玥台）、冯家江楼盘（4.彰泰白鹭湾），余下8个普通楼盘的成交均价是6937元/平方。
今年7月，网签面积前10名的楼盘平均成交价格是7229元/平方。如果忽略海景楼盘（9.彰泰海棠湾、10.掌舵银滩）、内部回建楼盘（6.海角小区），余下7个普通楼盘的成交均价是7023元/平方。
由此可得出一个大致结论：今年7月8月，北海普通楼盘（非海景房）的成交均价是7000元/平方左右。
只看这个数字，北海房价是跌了，普通楼盘比去年大约便宜了千元左右。海景楼盘没有足够的公开数据，但猜测房价也跌了一两千元。
不过，今年因为新冠疫情导致看房人锐减，开发商也只能是不断打折促销。但阴错阳差的是：北海今年卖出去的一手房基本上都是特价房源，有相当大的比例是楼层低、朝向差、户型一般或者边边角角位置欠佳。
说白了，北海房价今年确实是降了，但也消化了许多品质一般的房子。剩余的优质房源可以说明两点：第一、北海房价反弹的基础仍然比较扎实；第二、目前的降价并不是百分百的真实下降。因为开发商捏在手里的房源，比已经卖出去的可能更好。
从这个角度，业主们没必要那么忐忑。数字上看买到的房子确实是被套住了，但被套的力度远远没有那么强横。别看开发商现在特价挺狠，天冷重返北海的候鸟人群如果多一些，特价楼盘就会快速减少，房价也就明显回弹。
二手房转让难度确实大増
北海今年不但一手房难卖，二手房更难出手。如果不是特别的低价，能出手的二手房大多是因为幸运。
简单粗暴地划分，北海二手房可分为三个批次：
A、2010年以前售出的房子；
B、2011-2017年5月售出的房子；
C、2017年6月以来售出的房子。
为什么？
2010年以前的房子虽然非常便宜，但因为房龄问题已经退出二手房主力阵容。
2017年6月以后的房子因为价格偏高，而且很多还未交房或未办证，还没有成规模进入二手房市场。
现在的二手房市场主力是2011-2017年5月售出的房子，地段配套渐渐成熟、小区仍然崭新、房子购入价格便宜。
上表是北海市住建局2019年公开的数据。
可以很清晰地看出：2017年是北海房价分界线。
更准确地说，2017年5月是北海房价分界线，从那时候起北海房价快速飙升。
2017-2018年北海大约卖出了670万平方米的商品房，2019年是274万平方米，三年合计944万平方米。
可以很直白地说：最近两三年高房价入手的北海业主，除非不计成本的抛售，或者运气直接爆棚，否则想快速转手是一件非常困难的事情。
安心享受北海的面朝大海春暖花开
1992年以前，北海房价是百元价。
1994年，北海的房价涨到了3、4K。
2003年，北海房价跌到了1000出头，大润发超市南边的怡海花园最低时700多就能到手。
2009年，北海房价反弹到4、5K。然后一路徘徊或阴跌了好几年，直到2017年因为北方严重雾霾才刺激楼市火爆。
到2018年5月，由于棚户区改造刺激全国楼市大热、因为海南全岛限购导致大批购房者涌入北海抢房（真的是抢房），北海楼市库存几乎消耗一空。那时候二手房只要开价不是太离谱，成交概率非常高。
回顾这些历史就可以明白：在北海要想卖出房子是一件急不来的事情，幸运的两三年就搞定（比如2015年入手2018年抛出，证满两年才能节省许多交易税费）。如果运气欠佳的，可能要五年甚至更长（例如2010年入手要熬到2017年）。
客观地说，不管是北海还是其它城市哪怕是北上广深，房产投资大多数都需要长线持有。试图今年入手明年抛出，这等好事估计轮不到普通百姓来享受。如果财神爷喝醉了酒踉跄撞了你一下，例外。
所以，最近两三年北海购房的业主，不用太在意北海楼市的跌宕起伏，安心享受这个城市的面朝大海春暖花开。急也急不来，三天两头盯着容易郁闷。
急于出手怎么办？
2017年9月30日，北海规定：“新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满两年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房需取得不动产权属证书满五年后方可转让”。
如果你在北海只有一套房子，那就不受证满两年的限制。但是，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税”。此外还有城市维护建设税（增值税税额7%）、教育费附加（增值税税额3%）、个人所得税（税率20%或可以选择按核定征收率1%）、契税等等。简单地说，急于出手房子的，税费说不定就是6.5%起步。
如果开发商还没申请登记办证，理论上（注意只是理论上）可以撤消合同备案、然后把你的房子挂到售楼中心以“未售房源”重新出售。但这个操作取决于你的谈判能力以及你愿意分成的比例。
直白地说，要急着出手房子，就要做好被人趁火打劫的心理准备。如果还没未交房或还未办证，被迫大出血毫不意外。即使已经办下产权证，急于出手的除了明显降价、或者重赏中介之外没有更好办法。
与其被人狠宰一刀，还不如安心等着。低价买入高价抛出当然很爽，但期间的心跳也就只有自己知道。一闻风吹草动就坐立不安，除了被当韭菜之外还是被当韭菜。
