上篇文章《北海楼盘3月网签扬眉吐气 成绩打脸啪啪直响》收到的反馈有不少是疑惑。因为彪悍的网签数据与实际的楼市感受似乎有差异。
最明显的差异有两个：一是售楼中心。去年3月置业顾问是忙到没时间招呼。今年3月，看房团虽然来来往往，但售楼中心清闲时间还是比较多。尤其下半月，流量更是明显减少。
另一个是中介微信圈。今年3月北海房产中介微信圈是相当的淡定，没感觉到因为楼市火爆而呼吁赶紧抢房的氛围。
1
北海市一手房（新建商品住房）今年3月网签4006套34.04万平方米，二手房（二手住房）成交1770套16.55万平方米。
二手房火热，这一点没异议。因为二手房成交量是即时数据，今年3月同比増长了39.3%，足以证明市场热度。
引发困惑的是一手房市场：4006套网签量有多少是当月成交的？
官方没公布答案。北海在此方面有点保守：交易中心网站无法查询一手房的备案价格，也无法查询楼盘的销量。
只能根据市场氛围和楼盘动作大致推断。
2
兆信北海有仨盘：禧悦湾、金悦湾、铂悦湾。
3月12日，兆信活动庆祝提前完成一季度5亿销售任务。4月3日，举行渠道颁奖大会现场发放近百万元现金大奖。
显然，它今春销售喜人。作为北海高房价代表之一，兆信生意兴隆可以证明楼市转暖。
不过按理说，如果销售繁忙应该延后庆功。从这个角度可以推断它的3月网签有相当数量来自前期认购。
彰泰红树湾3月20日首次拿到预售证，4月7日首次开盘。
开盘销控表显示3幢几乎已经全部签约；交易中心显示3幢已网签了不少。因为开盘现场一般只是签订认购书，因此可以推断提前认购不少。
彰泰有763套住宅拿到了预售证，红通通的销控表说明前期预约认购相当不错。这也是北海楼市转暖的一大证明。
碧桂园北海阳光今年前3个月共拿到3栋楼656套住宅的预售证，截止3月底几乎全数网签。这也从侧面显示了北海楼市的热度。但碧桂园喜欢提前预约、择时开盘、集中签约，因此它的3月网签有相当数量也来自前期滚入。
山湖海上城1月26日首次开盘。开发商自豪地在官微中表示：开盘两小时，劲销5亿。
但开盘当时，它所推售的楼栋仍然处于土地抵押和在建抵押状态。按规定未解押无法网签合同，由此可以断定它的3月网签大部分来自开盘。
3
要精准判断楼市的热度，要把以前的认购数据剔除，因为不属于当月成绩。但与此同时，需要加上当月的预约认购数据。
3月份北海楼盘预约认购是否火热？
预约的楼盘不少。例如吾悦广场、东投海玥府、海上邱园、掌舵银滩、水岸云庭、彰泰春江海岸、万泉城2区、止泊南园、强盛城市海岸、北部湾1号、山湖海悦府、桐洋华府、中港城、宝来越境、银河云谷里、大都锦城、天赐锦园、嘉和海湾、碧海华府……等等。
不过，由于3月份北海新盘大规模上市，很多楼盘都是随到随买，对预约楼盘形成了极大的冲击。但预约楼盘因为价格诱人，也抢了不少看房人的注意力。
4
北海今年3月份有两个没有异议的楼市火热现象：一是二手房成交量大増；二是从2月下旬到3月上旬，出现了一波大规模的看房潮。
北海楼市正在转暖，这一点没多大疑问。
但具体转暖多少、未来会不会持续转暖、会不会加大热度？严重缺乏精准的市场数据。
由此，是继续特价还是恢复原价？3月份网签数字着实为难了北海楼盘。
另一方面，中介带看对北海楼盘销售的影响越来越大。假如没有足够的吸引力刺激中介带看，售楼中心门可罗雀并不意外。尤其是今年这一波看房潮，大量看房人是匆匆而来。如果没有中介带看，可能连楼盘都找不着。
因为中介带看，北海楼盘渐渐两极分化，热的更热、冷的更冷。如果只盯着排行前面的楼盘，北海楼市火爆。如果面向全市，北海楼市并不是很乐观。
是降低中介合作，还是加大激励力度？又一个困扰开发商的重大问题。
5
购房人更关注的是房价变化。
由于对3月份楼市热度拿捏不准，北海楼盘的特价和打折促销仍会持续一段时间。如果4月份到访量是持续増长，恢复原价是大概率的事情。
但房价平稳是今年的主旋律。北海今年的招商落实年，拆迁、修路、项目开建是核心工作，楼市更需要平稳。
所以，北海房价整体今年涨不起来。1月18日的文章《2019北海房价怎么走？土地成本推涨、市场压力逼跌》描述非常清楚。
购房这玩意，拿不定主意就观望。
