经过2017、2018年的火爆，北海积滞的楼盘库存已基本被扫光。2019年北海楼市进入了一个全新阶段。按目前环境它有两个显著特点：

第一、2018年拿地的楼盘正在成为楼市的生力军，成本压力推动房价上涨；

第二、2018年下半年以来楼市一直处于低迷状态，市场压力逼迫房价下跌。

涨跌纠缠影响着房价走向。整体上，2019年北海房价仍然会上涨。但如果具体到东西南北各片区，有涨也有跌。

地价推动房价上涨

2018年北海共挂牌出让了16期1208亩住宅用地，无一流拍。挂牌起始38.14亿元，最终成交58.03亿元。

16期当中有3期是底价出让（涉及拆迁回建或要配建购物中心），有1期算不清具体成本（既有住宅用地又有商业用地，还要义务建设菜市场和社区中心）。剩下12期都是标准的住宅用地（不需要承担拆迁和其它建设任务），它们的起止楼面地价如下图所示：

蓝色线条数据是官方制定的起始楼面地价。

非常清晰：11期以前（可理解为上半年），楼面地价1500左右；11期以后，攀升到2000上下。

第8和第23期是并排路边的邻居。前者上半年推出，1523；后者下半年出让，2032，涨了33.4%。

简而言之，官方在2018年下半年悄然将地价上调了30%以上。

红色线条内容是最终成交的楼面地价。

一个简单粗暴的算法：楼面地价 + 3000 = 毛坯房成本价。

第17期地块已经接近机场范围，它的楼面地价是2791元/平方，毛坯售价要过6000；第18期地块（南珠汽车站以北），3457元/平方的楼面地价决定了它的毛坯要超过7000。至于第20期地块（西南大道桐洋新城对面），楼面地价4090，毛坯售价要到8字头了。

北海楼盘的开发成本有点高。一是融资成本高，不少项目都是冲着楼市火热而快速立项；二是销售佣金高，中介带看是北海楼盘销售的最主要方式。

结论简单而明显：从开发成本的角度，2019年北海房价要涨。

市场逼迫房价下跌

从2018年下半年开始，北海一手房（新建商品住房）就进入了明显低迷状态。

2018年下半年北海一手房网签1.14万套，不及上半年2.43万套的一半。

2019年北海一手房面临两大挑战：

1、二手房要抄底。

2018年北海一手房网签35721套，二手房交易17317套。相当于3个北海买房人当中就有1个买二手房。

二手房在北海已成气候。新房不降价，客户就有可能转向二手房。

2、新盘库存不断放大。

2018年上半年北海新盘上市13186套，同期卖出了24288套，去库存明显；下半年新盘上市16939套，同期仅卖出11433套，库存増加明显。

目前还有大量楼盘在建待售，工地规模不亚于2018年。库存压力正在逼迫开发商降价走量。

涨跌纠缠结果如何？

2017、2018年的火爆告诉开发商：坚持就是胜利。

中国房企由此意志坚定。想2019年房价大跌？不可能。年底房价统计肯定还是上涨。

但具体到北海各个片区，还真的有涨有跌。

（1）以南珠汽车站为中心，城东房价会涨。

北海大道东延线扩建了，恒大在那儿要开建影院了。但更重要的是碧桂园在那儿开卖了。2017年，碧桂园带动银滩西区急剧上涨；2018年，碧桂园把广东南路送进了万元报价区。

（2）冯家江下游片区房价要涨。

皇家海湾和彰泰会成倍放大冯家江水流域治理的期望值。另外，彰泰红树湾的临江别墅群、彰泰春江海岸的沿江商业街都是好理由。

只是，冯家江治理示范项目跟效果图大相径庭。开工了9个月才见一小片树林，近期涨价有限。

（3）北岸茶亭路房价要涨。

无它，可售楼盘已经寥寥无几。如果资金充足，北岸楼盘其实可以慢悠悠开卖了。而且听说北岸廉州湾要打造一条15公里的观光旅游带，炒作理由十足。

但黄金北岸有开工没动工、廉州湾120多公里的海岸线究竟要打造哪儿的15公里？北岸这方面信用欠佳。同时，北海楼盘越建越挤越压抑，潜力空间被局限。

（4）银滩西区局部房价要下跌。

海上邱园已经开始扮演价格杀手，云南路两侧房价近期下挫压力很大。

大都金沙湾（二期）接着会以毛坯搅动周边的带装修楼盘。三千海桃花岛现在的广告语是“放弃‘她’吧”，满头雾水，房价难涨。

（5）长沙路南段两侧潜力要减。

浙江路交长沙路的兰花公园要改成商住用地，这条消息冲击力非常大。由于周边住宅用地规划激增，吾悦广场、大都锦城、紫薇英伦小镇周边未来都是密密麻麻的楼盘，地段潜力失色不少。

（6）老城区房价涨不起来。

老城区二手房2018、2019年的急剧放量上市，会逼迫一手房打折。

（7）银滩东区房价不乐观。

中信国安又有4、5、8号地新项目。新建楼栋距海滩越来越远、远离城区出入不便的孤岛效应正在加大。

（8）其它片区不明朗。

城南其余区域，涨价理由不足、跌价道理不够。工业园区理应降价，但又听说有厂房在搬迁——虽然只是在园区内转移但这个已经可以炒作。

总而言之，如果没有突发的大利好，2019年北海涨价和跌价的幅度都不会很大。涨的只是微涨，跌的也只是微跌。想大涨的要等下一周期，想大跌的要等到城南变成钢筋水泥森林。