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2021暑期北海看房参考(6):银滩西区道路大变房价小变

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-07-05

银滩西区,前临浩瀚大海,左边侨港右边冠头岭,依山傍海、有风景有风情。又因为北海“城市向东”发展,西边的工业渔业日渐弱化,环境污染源越来越少,空气也就越来越清新。它距市区也不是很远,旅游度假越冬养老都适宜。

于是,银滩西区自然而然成为北海最受欢迎的海景房片区。

大变的道路

银滩西区今年最大的变化是道路。片区主干道路(美景路、侨景路和银滩西区绿道),现在和年初相比都是模样大变。

(注1:网上地图对银滩西区的道路标称有些混乱。比如有的把美景路标为“海景大道”,有的把侨景路标为“美景路”。)

美景路(北海大道西延线-云南路)已全线贯通、完成了绿化、安装了路灯。

侨景路(排水明渠-金春路)已经通车,而且它直接打通了侨港之路。以后买菜、宵夜、游泳都直达方便。

现在看这3条路很有意思:

美景路是一条“大牌道路”。因为它沿路楼盘个个来头不小:1.彰泰海棠湾(在售)、2.天隆三千海(在售)、3.碧桂园北纬21°(售罄)、4.大都金沙湾(在售)、5.恒大御景半岛(售罄)、6.恒大御景湾(在售)、7.荣和银滩ONE(在售)、8.新驿来康郡(在售)。

(注2:楼盘位置见图中数字显示,下同。)

侨景路是一条“亲海道路”。它虽然不临海,但与海边距离很舒适,夜深人静之时听涛入睡有可能。而且它直通电建村(新鲜鱼虾)和侨港镇(异国饮食),很爽。

侨景路两侧以中小楼盘为主:10.东投银滩海玥台(在售)、11.壹海江山(在售)、12.海上邱园(在售)、13.掌舵银滩(清盘)、14.汇银湾(在售)。

银滩西区绿道堪称是“踏海小道”。虽然它有部分被银滩一号遮挡,但其它地方都可以进海踏浪。

绿道已经基本建成(排水明渠中间仍未搭桥,目前继续被断成两段)。原计划今年6月竣工开放,但又有传言称延迟到9月。无论如何,绿道漫步赏海现在都可以了。

银滩西区目前共有16个楼盘小区,其中13个分布在美景路和侨景路两侧,余下3个分布在绿道(9.恒大海上帝景,售罄)、银滩医院隔壁(15.银滩南星广场,在售)、北海大道西延线(16.第九湾,尾盘)。

纠结的选房

银滩西区目前选房有困难,它比其它片区更容易纠结。

主要因为这儿的一线海景房难断前景:现在能见海的,将来还能不能继续见海?

东投银滩海玥台、壹海江山和海上邱园是目前最为纠结的3个楼盘。它仨的地理位置非常出色:前面绿道后面侨景路,与海边距离不足百米,几乎可以形容为“枕海而眠”。只是它们前面有个银滩一号,建筑限高100米。它到底会阻挡后面多少空间?

已经售罄的碧桂园北纬21°也在纠结:它前面的三千海空地,未来到底会遮挡多少层房子?

彰泰海棠湾亦淡定不了:它现在虽然是直面大海,但前面是大型填海工程,未来会影响后面几层以下的观海视线?

第九湾并不容易下决心:它前面的彰泰海棠湾最高33层、又会挡住多少看海视线?

大都金沙湾有4栋52层160米高的超高住宅楼,当然可以傲视。但海边超高楼层风中滋味如何?

上述问号现在都难有确切答案,看房时也只能反复掂量,最后也许要赌一把。

如果不在意室内能不能见海的,是不是选房容易一些?

也难。因为可选房源太多。

银滩西区从2008年开发房地产开发,至今累计已售出两三万套房子。目前在售的十多个楼盘,仍然有着大量的可售房源。

本地人对银滩西区海景房缺乏兴趣,异地购房是绝对主力,其中“候鸟”越冬购房又是多数。因此,最好是越冬与民宿兼备的房子。但一个要求自住、一个方便出租,鱼和熊掌就有难度了。

反差明显的房价

银滩西区今年以来房价反差非常大。

有3个楼盘明显以超低特价促销:1、恒大御景湾,最低带装修仅5000元/平方左右;2、第九湾,毛坯曾低到5888元/平方;3、大都金沙湾,毛坯特价房6000出头。不过这些特价要看运气,并不是时时都有。

有意思的是,其它楼盘并没有明显跟风,基本上都是八九千的开价,比如东投银滩海玥台、荣和银滩ONE、海上邱园、新驿来康郡、彰泰海棠湾等等。

总体上说,今年银滩西区万元以上的报价是明显减少。坚决不低头的,三千海为代表,二组团桃花岛依然是15000左右。壹海江山几乎都是按套报总价,单价算起来也让人咋舌。

说来说去,就是着急的低价出货,淡定的笑看风云。也许他们认为疫情是暂时的、银滩西区的稀缺性是肯定的。

片区弱点和对策

银滩西区目前的问题是配套不全、生活不便、公交出行麻烦。这不是近期发生的事情,一直都是这样。

但幸运的是,银滩西区与侨港为邻,距市区也不远,所以虽然不方便但还能忍受(不象银滩东区那样束手无策)。

解决方案有两个:

一是居住模式:迅速提高长期入住率,形成强烈的配套需求。

二是城东模式:成为产业经济发展居住支撑点,刺激配套的快速建设。

理想的当然是第一个,但银滩西区以“候鸟”住户为主,短期内解决不了。

第二个方案很矛盾:银滩西区空气好,因为没有工业和规模渔业。如果片区内或周边增加了工业产业等等,空气污染源就有可能增加。

由此,银滩西区的弱点短期内估计难以解决。

另外,银滩西区目前的二手房数量非常庞大,同质化竞争非常突出。现在买房需要充分考虑到这一点,入手的房子要有足够的亮点。

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