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2021暑期北海看房参考(2):城东的角色似乎悄然变化

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-06-23

所谓城东,说的是《北海市城市总体规划(2013-2030年)》里面的高德片区。

这个片区的规划定义是“在梳理存量土地基础上,尽快优化滨海地区用地空间布局,形成城市区域高端职能集聚区”。

定义很深奥,很难炒作。卖房者于是换了个角度:北海正在城市向东。城东是东进起点,未来潜力由此巨大。

但如果问:城市向东是怎么向东?城东在里面是什么角色?

十有八九会变得结巴。

其实,北海“城市向东”是指重点发展城市东部的“铁山港临海工业区”、“海洋新城”和“福成新区”。

铁山港临海工业区2007年设立,以石油化工、临港新材料、玻璃、林纸为主体,是广西规模最大的临海工业区,也是北海GDP和财政收入的主要来源。

海洋新城因2017年北海决定打造向海经济、2018年国家自然资源部第四海洋研究所入驻而声名鹊起。

福成新区是去年(2020年)新规划项目,主攻高新技术产业开发。它在工业园区东边,未来有可能连成一体。

地图上看,它们都比较远。2018年北海规划了南珠新城,打算作为铁山港生活配套区。2019年西村港跨海大桥开工,也希望海洋新城与银滩东区连成一体。

但距城区仍然遥远。

北海楼市城东之前是城南。城南2010年开始大规模房地产开发,但到现在仅新增一所片区公办小学(银海区一小,其它看起来新建的学校要么面向全市招生,要么是旧校改新名)。

城东明显不同:它好像是倾向配套先行,新建市场、新建学校、新建医院很突出。

为什么?

城南主要是异地购房候鸟购房,对教育需求不是很强烈。城东,是不是提前预见到未来会是以本地居住为主?

城东近期出让了两幅住宅用地,分别被工业园区慧科、铁山港信宜玻璃竞得。

它们是打算房地产开发吗?有这个可能。但拿来建设企业生活区,好像更有可能。

如果按这个方向猜测,城东角色就清晰了:成为城市向东的生活区。

城东楼盘目前可分为三个区域:高德片区、北海大道片区、南珠大道以东的新盘片区。

高德片区,配套完善、人多热闹、生活便利。

北海大道,交通发达,出行便利。

新盘片区,新开发区域,全新。

高德的小区密密麻麻,因为它从1992年开始房地产开发,现在除了西边的金滩郡、安和海尚公馆、星海名城4期还有一手房之外,其余的都是二手房了。

高德是一个繁华热闹小镇。它近海、生活便利、公交方便、小区环境清幽再加上房价实惠,是北海楼市热门区域之一。但它弱点也明显:城乡结合部、土气、都是小盘、很多开发早设计也相对落后。

高德看房有3条线路:

1、北部湾东路。路边小区多是2010年以前的,略为陈旧但绿化非常好;

2、南珠大道。房子多是2010年以后入住的,建筑风格比较时尚。

3、河南路,楼盘虽然不多但房子比较新。

由于房龄差异明显,高德片区的房价区间也比较大。最便宜的也许不到4000但肯定是旧房子。几个一手房楼盘都是报价6字头,毛坯。

图便宜可以考虑这一片,想高端就有点难为了。

北海大道一带的楼盘小区,基本上是2010年以后交房入住,大盘小盘都有,风格也多变。

这儿的最大优势是交通方便、公交发达。而且北海大道的绿荫着实让人心旷神怡。

弱点当然也有:湖北路,断头;重庆路,断头;河南路,断头。断得七零八落,断到黯然神伤。如果能够解决,这儿即可眼前一亮:交通太通畅了。

还有一个尴尬的地方:这里只有中低端楼盘,至今未见高端品种。很多建筑外墙只是简单低档的涂料,入住没几年就变得陈旧和沧桑。

其中原因非常简单——因为这一带是桐洋系的起家之地。悦发花园、东峰广场、东峰锦绣城、东峰富苑、东峰国际公寓等等都是桐洋系楼盘。桐洋是北海低房价的代名词,在它的低价逼迫下,高端难有容身之地。

也不是没有高端机会,声称占地1600亩的中港城规划就非常动人:

但中港城已经开发的两期都是低端货。没有小区纵深、没有小区园林、没有小区公共活动空间。单排楼,楼下商铺楼上住宅。

不过从规划来看,这片区域以后很可能只有中港城这个独家项目。于是,它将来会不会显露峥嵘拉升片区品质?也是一个有趣的猜想。

城东楼市现在热闹的,是南珠大道以东,如上图所示。

这儿是新盘林立、大佬云集。比如碧桂园、恒大、桐洋、北投,还有声称占地千余亩、总投资超过120亿元的新鸥鹏教育城。

理论上说,这一带很有希望高端化。

现实却是有走向低端化的迹象。

原因1,这儿居住环境并不是很友好。由于它是城市进出要道,大量货车泥头车每天呼啸而过。噪声、扬尘以及密集车流带来的危险性,都是明显的扣分项。

原因2,配套不全、生活不便依然是突出的短板。因为这一带不是市区范围(南珠大道以西才是)。何时能完善,不详。

原因3,大佬带头不断降低房价(碧桂园今年以来已经探低到带装修4字头)。再加上城东的桐洋项目不断增多(和苑3期、桐洋盛世花园、南珠华庭、金园大厦都是桐洋系项目),房价下探压力越来越大。

这三个不利因素,前两个将来都有解决方案。

前些天北海发布了今年三年攻坚工程项目首批清单,城东的西南大道东延线和天津路都在名单之中。

这是强烈的加分信号,因为:(1)西南大道东延线会明显分流车辆(尤其是货车与大车),从而明显提升居住舒适度和出行安全度。(2)天津路直接贯通北部湾路和海洋新城——这是城市向东的核心标签之一。

另外,如果城东真的被定义为“城市向东的生活区”,这一带的市政配套就会加速,就会加快消灭生活不便。但如果不是这么定义,如果还是类似城南那样的开发节奏,配套完善就会相当缓慢。

城东这个新盘区域,现在比较难处理的是房价不断走低。房价走低,品质自然是趋向中低端。如果城东真的只是“城市向东的生活区”,低房价是好事,居住价值会加分。但从投资的角度,那就是丢分项了。

于是,如果是自住购房,城东很实惠。如果是投资购房,掂量掂量。

还有,挨着医院的房子,价值争议比较大。有人喜欢有人介意,但开发商通常都是尽量少提,或者干脆避而不谈。

此外,新建学校也是敏感项。因为学校教育是讲究潜移默化、往往是需要时间沉淀的,或者说新校新生是需要时间磨合的。直白地说,城东中医院旁边、新建学校周边是加分项还是减分项,因人而异,还需要谨慎考虑。

整个城东还有一个难言之隐:项目越大越让人不安。比如中港城、东盟国际商贸城、盛荟天地,都是大型项目都是好事多磨。那儿的教育城,会脱颖而出吗?

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