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北海城东楼市:地段地位蜕变中购房要看配套(2021-01)

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-01-11

北海楼市所说的“城东”,目前是指城市总体规划里面的高德片区(上海路以东、铁路以北),但不含海边。

城东过了铁路是“鲤鱼地生态绿核”。《北海市城市总体规划(2013-2030)》把它列为“城市内部重要的生态空间”,应该不允许房地产开发。

绿核往东是平阳片区,“是城市中远期科研、居住、商贸发展重点,近期以管控建设和保护西村港两岸生态环境为主”——字面理解,它属于中远期规划区域。

但就是这个平阳片区,2020年出现了明显的规划变化,对城东影响巨大。

城东的周边变化

2020年的城东,周边动静非常大。

首先是路:廉州湾大道去年7月22日宣布开工、向海大道11月1日试通车。

其次是平阳片区:

2020年1月,市自然资源局发布公示拟在平阳片区(机场西边)规划一个4.74平方公里的“高新技术产业开发区(福成新区)”。

2020年12月,市自然资源局发布公示拟对银滩大道与向海大道交汇处南边约2047亩土地进行住宅、商业、文体、医疗及其它配套用地规划。

很明显,北海打算采用跳跃的方式推动城市东向发展。

这个影响如何?

1、城东可能会加快市区化,以加强城市东向的支持。

2、城东可能暂时被搁置一旁,先不成为主城区向东扩张的重点。

会是哪一种?

城东的区域变化

上次写城东,是2020年10月16日,当时把城东划分为4个区域。

现在也是4个区域,只是名字已经大不相同:

把两个楼盘项目都换掉的原因,是因为城东目前不缺楼盘只缺配套。

重庆路(上海路-南珠大道)如果能够打通,沿路一带的楼盘小区(包括中港城)都能快速活跃起来。

市中医院(新院区)如果能够顺利建成,那意味城东有了市级配套,城市地位会快速攀升。

城东的4个区域里面:

一、高德街风采依然:人气鼎盛,配套成熟。它的未来可能有两个变化,一个是高德医院可能迁建至湖北路十七小对面(2020年11月16日市自然资源局公示了它的设计方案);另一个是东郡公园变成了足球公园在2020年9月前后开始施工。

高德医院的扩大是好事。东郡足球公园却让人非常失望——因为整个公园是以足球场为主,严重缺乏市民休闲的环境和设施。

二、马栏村拆迁暂无新消息。这个无可奈何,2020年疫情冲击太大。

三、重庆路及其周边道路(湖北路、河南路)的施工不尽人意。

北海日报2020年6月29日新闻报道称,重庆路(河南路至湖北路段)清场工作有序进行中,当年10月可以开工建设,2021年8月完工。

但现在那里还是一片安静。周边的湖北路早已宣布开工但从没见施工动静,河南路一直表示要全线贯通但就是卡在最后不动。有变化的是三江明渠,重庆路架了一座半拉子桥:

说到三江明渠,可以赞一句。作为冯家江水流域治理的子工程,它的治理工程在2020年已完成大半。风景很靓很有特色,如果能增加一些歇息设施(例如石凳),附近居民就更舒爽了。

城东的楼盘变化

城东的楼盘目前主要集中在南珠汽车站东面:

南珠汽车站是2010年投入使用,当时只有“和苑”孤零零。2014年“盛荟天地”发誓要在城东建设一个新北海,但它的开发却是停停建建,磨磨又蹭蹭。

从2017年开始,城东开发进入了快车道:

2017年,恒大雅苑一期(住宅)发售、红星美凯龙家居生活广场开业;

2018年,和苑三期、桐洋盛世、碧桂园北海阳光亮相;

2019年,恒大雅苑二期(商业公寓)发售、碧桂园海上时光发售、十三中开始招生、海城区二小南珠校区启用。

进入2020年,城东发展势头更猛:1. 市中医院新院区开建;2.新欧鹏教育城住宅楼盘上市;3.北投观海上城展示中心启用;4.金园大厦(超高层)设计方案出炉;5.南珠华庭开建;6.南珠富泰苑发售;7.惠科涉足房地产(取得2020GC15025地块);8.海城区二十一小、二十二小规划出炉。

非常明显——城东是沿着北海大道东延线两侧进行开发和变化。而且,土地供应越来越大、开发速度越来越快。转眼间,城东已经从“楼盘稀少”变成“楼盘大批出现”。

目前的城东还有大规模的村庄(马栏村、吉车村)和更大量的乡村土地待拆迁。乐观地说,城东发展空间宏大;悲观认为,那又是一个城南:土地供应没完没了,房价增长空间有限。

城东的房价变化

城东原来是房价高端化,因为片区内有碧桂园也有恒大。比如碧桂园在城东的两个项目,正常均价都是带装修8000-9000(元/平方,下同)。

但从去年国庆假期开始,城东房价急转直下。首先是碧桂园海上时光,一把将房价降至特价6199;恒大雅苑动作更快,它的商业公寓带装修直接降到5000出头,到11月更特价到仅需4600多。

到12月,碧桂园北海阳光跟进,特价带装修6299。今年1月,它的员工内部价5字头。

以高端形象示人的大佬都顶不住了,一向低价的桐洋系楼盘更不甘落后。和苑三期,清盘价格由6字头降至5字头,现在4字头,毛坯。

新欧鹏教育城以为可以凭巴川中学的名头卖出高价钱——但价格混战的结果,它也只能开出带装修6800起。它的隔壁是在建中的中医院(新院区),新欧鹏目前在售的许多房源是面朝医院,估计过段时间它还得降价。

城东的购房建议

归纳起来,城东目前的态势是:(1)北海发展已经跳跃到平阳片区,城东地位变化如何,存疑;(2)城东近年来住宅用地大规模出让,而且未来还有更大规模的地块可供开发;(3)城东的市政配套、生活配套严重缺乏。特别是南珠大道以东,何时能够完善谁也说不清。城南足足开发了10年,但市政配套还是不理想。

所以,城东买房建议是尽量靠近市区,以求能尽快拥有基本的生活配套。如果冲着学校而在城东购房,务必了解清楚心仪学校是不是按地段分配入学。比如十三中,最近两年都是面向全市抽签招生。新欧鹏努力宣传的巴川中学,应该是民办性质。打算就读的,建议先了解了解江苏路东端的北海国际学校。到目前为止,它是北海民办学校口碑最突出的。

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