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2021初秋北海看房参考(4):新规划搅动北岸城东工业园

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-09-08

9月1日,北海市政府公开发布《北海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。其中,“要把市区和合浦县城连为一体”,“启动建设廉州湾新城,建立廉州新区”。

怎么把北海市区与合浦县城连为一体?

通过三条主干大道:廉州湾大道、西南大道和北海大道。

(1)北海大道已建成。它穿过工业园(经开区)已经和合浦大道衔接了起来。

(2)西南大道东延线已有轮廓,只要打通两头的村庄,延伸到合浦不难。

(3)廉州湾大道,近期消息频频:

a. 市自然资源局7月19日公示的岭底村沙脚村规划拟调整方案透露了廉州湾大道(西门江至向海大道海城区段,简称“二期”)的具体走向;

b. 市发改委8月18日批复同意廉州湾大道二期项目建议书。

c. 市第十五征地搬迁工作组8月19日贴出清场通知,要求廉州湾大道工程(缸瓦窑村-合浦北海行政分界线)沿线相关权属人9月5日前自行清理(地块已征收补偿)。

d. 市政府9月1日发文宣布“决定成立廉州湾大道项目建设工作领导小组”。

显然,廉州湾大道二期工程势在必行。

显然,北海市区与合浦县城连为一体是大势所趋。

于是,设立廉州新区自然而然。

廉州新区能做什么

铁山港区主打临海工业,银海区是银滩旅游+向海经济,海城区是市区+经开区。

廉州新区呢?

1、它有一个合浦工业园(毗邻北海工业园),是“传统资源优势产品加工集聚区”。

2、党江镇是南流江的入海口,环境与气候也许特别适合康养业开展,官方拟在那儿规划一个“大健康生态新区”,总建设用地约2万亩。

3、廉州镇正在兴建的“海丝首港”(海上丝绸之路始发港)是一个历史情怀的海湾文旅项目。

于是猜测廉州新区初期应该是:园区产业+文旅康养。

可能还有一个内容:新机场建设。

廉州新区影响北海多少

北海有两个片区与廉州新区密切相关:一是高德片区,二是城北片区。

高德片区包含两个楼市区域:北岸和城东。城北片区就是原来的工业园区(现在叫“经开区”)。

所以廉州新区这一规划会直接影响到北海3个楼市片区:北岸、城东、经开区。

北岸会受哪些影响

银滩以洁白沙滩扬名,旅游热闹。

廉州湾以滩涂淤泥为主,特别适合浅海养殖。北岸跟银滩没法比,原因在此。

现在,廉州湾大道工程给北岸绘出了一条新路:北岸海景楼群、高德古镇、廉海丝首港、党江康养还有新机场——它们会因为廉州路大道形成一个整体。虽然海滩还是滩涂淤泥,但海湾风光已经成倍的放大,典型的做大蛋糕。

北岸因为有先行优势而且还紧靠市区,在这个过程中得分应该最明显。

经开区会受哪些影响

北海工业园区升级为国家级经济技术开发区之后,产业范围不再局限于工业,合浦工业园也会被虹吸整合。

8月29日中共北海市十二大报告指出,北海将规划建设南部和北部两个CRBD(中央休闲商务区)。南部位于冯家江湿地公园出海口区域,北部是廉州湾新城(通过国际招标,规划设计方案基本完成)。

因此, 经开区未来的变化可能是:规模不断扩大、层次不断提升、周边风景不断变靓。但园区里面的生活环境可能会变差(厂房会越来越多、陈旧地方会渐渐增多,现在的工业园区已经有沧桑之感)。

城东会受哪些影响

城东处于市区与经开区之间。它前不临海、后又有铁路,发展空间受限。

但它内部有两条大道未来直通合浦:北海大道和西南大道。它边缘又有廉州湾大道串接整个海湾。

所以,城东未来会成为一个规模宏大的生活区,一个连接北海与合浦的链接纽带。市区看中城东的房价便宜,经开区(甚至铁山港区)会看中城东的空气环境。

都是远期效应

能不能建立廉州新区,决定权不在北海。但鉴于北海合浦相连是大势所趋,廉州湾形成一个整体开发也就势在必行。因此,北岸、城东和工业园区楼市的未来走势,都会朝着廉州湾一体化的方向。

不过,这个方向是远期的事情。中共北海市十二大报告指出,“争取用10年时间建成北部CRBD”。一个“10年”,一个“争取”,时间可想而知。

也确实:北岸的廉州湾大道虽然完工了,海滩也变靓了,但依然只是市民的乐园。高德古镇充满了徽派风,跟本土风格差异明显,想快速做大也不容易。

所以,廉州新区是廉州新区,北岸还是北岸,今年明年依然老样子。

城东也同样、经开区也需要时间。

相比之下,西南大道延伸到合浦、廉州湾大道延伸到新机场,这才是北岸、城区和工业园区最感兴趣的。只要能开工,故事就会精彩,楼市就会活跃。

楼盘压力空前

虽然远期喜人也诱人,但眼前却有些煎熬。

北岸,因为疫情导致异地购房大减。

城东,因为房价混乱导致观望大增。

园区,居住生活环境在变差。

自住可以趁低入手(但抄不了底),投资需要观望(也许要观望到10月底甚至年底)。

上图还有1个在售楼盘未标出:碧水半岛,它位于高德路与向海大道交汇处(高德古镇一期后面)。

北岸现有的工程(黄金北岸海上栈道、高德古镇)现在的施工很是热闹。但能不能拉动北岸楼盘,仍然要打个问号。因为仅靠北岸前面的一段海滩,现在不容易吸引异地购房。

城东目前没有新楼盘开工。但现有的工程项目(除恒大之外)都比较热闹。尤其是市中医院(新院区),工程更是建得飞快。

但城东楼市目前很不好操作,因为前期价格太混乱了,很有一种“谁先买谁吃亏”的滋味。这片区域的开发商如果不好好地坐下来协商一番,下一步的楼盘销售很有可能难上加难。

经开区(工业园区)的楼盘数量依然保持不变,目前也没有新开工项目。

今年楼市的销售本来就不畅,园区有些楼盘交房后引发的业主投诉更让这一带楼市雪上加霜。

如何消除不良影响?如何快速消化库存?是当务之急。廉州新区、廉州湾大道是“远水不解近渴”,还是一支“强心剂”?有待观察。

也许,能不能拉动园区楼市,就看这段廉州湾大道的开工了。

只是什么时候施工队伍进场?不好猜。可能很快,可能还得等一阵。市发改委批复的工程内容是:道路全长约6560m,规划红线宽60m,为城市主干道,设计速度为60km/h,在靠海一侧设置4米双向自行车道,项目估算总投资93691.84万元。

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