北海楼市所说的“城南”，是指铁路以南到金海岸大道的区域。不包括银滩、不包括侨港、也不包括冯家江。说白了，城南没有海边的楼盘，也没有江边的房子。
城南的地段优势鲜明：它前倚银滩、背靠市区，仅这两点就足以吸引买房人。
更难得的是，城南的左右两边是冠头岭和鲤鱼地水库。前者是北海空气环境最为清新的地方，后者是城市总体规划的“生态绿核区”。
如上图所示：鲤鱼地水库一带不但是大片的绿色，而且里面完全没有路网规划。这是什么信号？一、自然环境保护区域；二、不允许房地产开发。
这又为城南增加了魅力。
这是北海的路网规划。城南区域的道路宽敞、笔直、平坦，朝向很舒服（城东的道路朝向呈发散状、海边的道路有些凌乱且朝向似乎有些别扭）。
正因为如此，城南的楼盘小区分布非常整齐和清爽。这个又是城南的买房吸引力。
城南这种状况，是历史阴差阳错的结果。
1992年，北海决定采用“土地成片开发”的模式进行城市大开发。例如湖南国信负责出资修建西南大道，北海补偿2000亩土地。
按照这个思路，当时还是处处农村和田野的城南，被规划了一个又一个的开发区，比如贵州开发区、银海工业园、现代产业城、乡镇企业城、华侨投资区等等（上面这张皱巴巴的北海城区图，应该是那个时期的）。
开发区规模宏大、道路设计笔直宽敞平坦。那时的城南，蓬勃朝气洋溢。
可惜好景不长。城南才完成了土地规划与出让，就一头撞上1994年的国家宏观调控和银根紧缩，北海房地产陷入泡沫，开发区一地鸡毛。
接下来是没完没了的商业纠纷和官司，跟着是土地被不断分拆以偿还债务，最后是成片连片的土地被碎片化。于是，城南的楼盘小区虽然整齐林立，但大多数都是小规模。
更尴尬的是——城南当初是开发区的规划思路，城市配套（比如商业、教育、文体、生活等等配套）被明显忽视了。
比如上图这个贵兴社区，小区密集住户众多——但它并没有规划教育配套。现在是有学校了，却是私立民办的。
有一件不知道应该赞叹还是应该无奈的事情：2015年，北海把城南预留的公园用地给了一半让万达建商业广场。
规划先天不足、城市配套明显欠缺——这是城南最为突出的缺陷。
为了弥补，这些年官方不断地努力想办法，到处找地方完善城市配套。例如除了腾出公园用地建万达广场之外，后来还把机关单位的预留用地调整给了吾悦建购物中心。
除了原有的学校几乎推倒重建之外，城南还新建了银海区一小（2014年）、市外国语实验学校（2016年）、西北师范大学北海附中（2019年）、银海区第二实验学校（在建）。
至于大江埠足球公园、江尾公园、西藏路体育休闲公园、和兴体育公园等等，都是这些年努力挤出来的。
一个“挤”字，道尽了城南配套的心酸。
2010年之前，城南还是处处农村田园风光。2010年，城南开始大规模房地产开发。村庄很快消失不见，座座小区拔地而起。一个全新的都市神速出现在北海南部。
但终究还是先天不足。与其说城南是新兴的都市，不如说它是一个超大规模的生活社区。
城南当年是土地连片开发，连村带地一并被征收。不过，个别村庄的拆迁并不是很顺利，拖到现在依然稀里糊涂，结果是城南如今还存在明显的断头路。如上图所示：1.烟墩塘村卡断了贵阳路、2.梁屋村中断了江苏路、3.江尾村截断了浙江路和南京路。何时能打通这些断头路？没法知道。
上图里面的4.细垌村、5.大江村、6.赤江村、8.驿马村现在还有明显的村庄状态（或凌乱的房屋、或乱搭乱建的空地）。它们以后会是如何变化？也没有答案。
注：驿马村不属于银海区，它隶属海城区驿马街道办事处，小学对应“海城区驿马小学”，初中对应北海九中（不是东边更近的“银滩中学”）。但细垌村那儿已经立项要开建北海十五中，以后会不会变化有待观察。
上图（城南卫星图）可以点击放大。从图中可以知道：城南发展到如今，大部分区域都已经被开发，剩余的都是零散的地块和胶着的地块。
零散的地块容易理解，碎片化嘛。
但“胶着的地块”又怎么说？
这个有典型的例子——万达广场与吾悦广场之间，原来规划是银海区工业园。既然是工业园，那就是工业用地为主。那儿如今还有许多厂房。
纠结由此出现了：万达与吾悦之间还有必要保留这么多工业用地吗？但工业用地要调整为商业用地或住宅用地，容易吗？？
所以如今的城南，该建的楼盘似乎都开工了、该建的学校也有模样了、该建的商场都能开张了、能修的道路也都修建了（修不动的就放着了）。
于是回看起来，今年（2022年）的城南有变化吗？
好像没有。
真的没变化吗？
好像也有。比如杭州路（长沙路-上海路）终于铺上了沥青，比如万达后面的海丝路广场公园磨磨蹭蹭的复工又停工、停工又复工。
城南还会有大变化吗？
有。如果那几条村子解决了历史遗留问题、如果那些工业用地调整了用途。
ps. 下篇预告：城南的房子和城南的房价。
