来自国家统计局的数据：截至2022年12月，北海新建商品住宅房价指数环比已经连续下跌16个月（从2021年9月开始）、二手住宅房价指数环比已经连续下跌17个月（从2021年8月开始）。
房价指数同比数据更冷：截至2022年12月，北海新建商品住宅房价指数同比已经连续下跌29个月（从2020年8月开始），二手住宅房价指数同比已经连续下跌33个月（从2020年4月开始）。
大体上说，新冠疫情爆发3个月后，北海二手房开始持续下跌；爆发半年后，北海一手房同比开始持续下跌。
以城东某个大牌楼盘为例：
2019年，它首次开盘均价8288（元/平方，下同），当年它最高均价8800。
2020年，它的均价8500逐渐降到7500。
2021-2022年，它的均价由7字头到6字头再到5字头。
现在价格如何？
它上个月拿到预售证的那栋楼，不分楼层、不分朝向、不分户型、不分面积，所有房源统一指导价5000元/平方（还带装修）。
见过国内大佬是这么报价的吗？跟“挥泪大甩卖”真差不多了。
这只是一个缩影。接下来，北海楼市是继续降价“以价换量”呢，还是默契涨价“买涨不买跌”？
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上面说的楼盘，最近为什么所有房源统一5000大银？
猜不了。
今天搜了它的二手房挂牌情况，本地5个主要网站：3个报它的挂牌均价4500左右、2个报6200左右。
它的期房是2024年交房。如果期房的价格高于（或差不多）二手房价格，那买房人肯定会倾向于二手房（因为新交房，而且未曾入住）。
这一点，很重要。北海目前在售的楼盘，有三分之二是已经交房了。它们几乎都是一手房二手房同时存在。如果开发商敢涨价敢报高价，结果是一手房好卖还是二手房偷笑？还真不好说。
由此看来，今年上半年北海一手房与二手房将会维持一种平衡，房价即使有波动但幅度也不会很大。下半年现在还难以判断，因为不清楚会不会出现突发大事件。
北海是一个事件驱动型楼市。
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有没有可能大家默契涨价？
难。
尽管中央现在全力扶持房地产，低首付、低利率、不限售、宽松融资等等手段接连出炉。但北海现在依然严格执行“限价”措施：高于指导价的，不得网签；低于指导价90%的，也不得网签。
当然，开发商可以申请调整指导价格。但现行文件也规定：“已经在售的商品房需要调整提高销售价格的，经备案后方可按调整后的价格销售；商品房价格一经备案，原则上半年内不得调整”（北建房〔2017〕151号文）。
半年才能调整一次，这个会让开发商犹豫又犹豫。自己调高了，万一隔壁又调低了呢？自己调低了，万一真出现了“报复性购房”呢？
那么，“限价”措施会不会放松？
国家统计局每个月都会统计和公布一次北海房价指数，每个月北海都要和国内其它69个大中城市进行房价指数比较。
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前天（1月31日），南宁市住建局公开宣布首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。
同日，北海市住建局官网发出通知，要求进一步规范商品房预售资金的监管。
北海大部分楼盘推出力度明显的促销活动时，都是要求一次性付款。有一个原因，全款很容易逃避预售资金监管。
现在，北海特意加强了这方面的管理。为了更快地获得购房资金，开发商只能加大促销活动的应用范围和力度——也就是扩大特价房的数量、放宽购房人的条件，结果房价整体反而会进一步下滑。
这则通知是市住建局与央行北海支行、银保监会北海分局联合发布的。不但规定开发商要把相关房款都存入监管账户，而且开发商还要与监管银行和住建局签订三方协议确保执行。别忘了，今年“保交楼”也是头等大事。
北海楼市的限价措施，上控了最高、下限了最低，中间又加强了预售资金监管，直接就是收窄规则空间，房价只能更趋于稳定。
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因此，今年开发商如果不申请调整指导价格，那房价涨跌就只能玩文字游戏。
北海规定低于指导价格的90%就不允许网签。这个还是很有操作空间的。
比如指导价格是5000元/平方，开发商可以推出4500的特价活动同时暗示活动结束后将涨价——结果活动结束后价格跳到了4900，一下子就涨了400元/平方。算不算大涨？
隔了几天，等网络记忆淡化了，又重新推出4600的特价活动，结果后又跳回到5000——于是又再次大涨400元/平方。
预计这样的文字游戏接下来会频频出现。
其实，今年上半年北海楼盘的卖点不是涨价，而是抄底。
疫情3年，北海房价也确实大跌、确实坠入深谷了。是不是已经到底？这不知道。但这时候入手购房，确实是有抄底的味道。
买房人这时候怎么操作？看一手房的同时也瞅瞅旁边的二手房。
