前天（11日）市房地产交易中心网站公布了9月楼市成交情况，很冷：
新建商品住房网签924套，环比跌18.9%、同比跌40%；
二手住房成交559套，环比跌11.6%、同比跌37.3%。
数字不但冷，而且难堪。因为自2012年以来，北海楼市9月份的新建商品住房网签量从来都没有低于1300套——而今年9月网签仅942套，异常“惨烈”地创下了十年新低。
应该是凑巧。
就在交易中心公布9月数据的那一天，微信圈和抖音都在流传一则消息：去年销冠楼盘融创海映兰屿，推出毛坯特价房仅4999元/平方。而它的隔壁吾悦华府，国庆期间5588带装修工抵房大优惠。
一个带装修5588、一个毛坯4999，两个大牌楼盘不约而同地为楼市的冷清补上了完美的证据。
数字为什么冷？
每年一到9月，北海楼市就会频频听到自信且兴奋的声音：金九银十，来了。
但实际上北海楼市从来都没有“金九银十”的战绩，“铁九铜十”也许更形象。
原因并不复杂：7月8月天气炎热而且越冬“候鸟”们都回去了，为了人气和销量，开发商都会推出优惠。到9月，这些优惠通常会收缩一些（报价有所反弹）。等到国庆、等到“候鸟”们开始重返的时候，楼盘重新优惠就会显得很大方。
因此9月其实就是楼市的“惯性月”，更多是暑期促销带来的后续效应。
既然如此，“金九”那就不可能出现。10月“候鸟”数量不多而且刚刚重返北海，还没有时间去逛楼盘，“银十”也就不会形成。楼市真正的旺季是从11月开始。
今年9月楼市表现为什么这么惨淡？因为额外多了三个强烈的扯后腿因素：
一是疫情反弹。8月7日的文章《契税不变疫控加强了：北海楼市直接进入僵持时间》里面详细解释了。楼市一僵持，网签量当然要发冷。
二是恒大爆雷，直接打击楼市信心。当看房人集体观望时，楼盘销量就没法说了。
三是建筑成本费用大幅上涨，楼盘施工左右为难（建得快可能会赔得多），只好停滞一下施工节奏。施工一放缓，看房人心里发毛了。
这几个都全部指向一个方向：市场信心。
市场信心严重不足，是导致9月份网签失意的根本原因。不是没客人，而是客人在外面扛着小板凳吃着瓜呢。
至于二手房继续走低的原因，主要还是银行继续严查首付款来源和放款速度明显降慢。换句话说，如果不是自有资金的一次性付款，想买二手房很难。
买不了二手房为什么不去买一手房？可以再看一下6月25日的文章《唇亡齿寒：二手房如果贷不了款，一手房也跟着卖不动》。说来说去，一手房的价格、交房时间、地段位置满足不了许多刚需用户的需求。
后续会怎么走？
恢复市场信心的办法，有。比如央行放松些许房贷政策、比如地方出台救市措施。
但买房人可以等、卖房人却等不及。随着年底年关的渐渐逼近，以价换量势在必行。所以，刚刚过去的国庆假期，北海楼盘大规模推出超低特价促销活动，就是一个强烈的信号。
今年1月，北海官方批复铁山港区经济适用房销售价格为：2572元/平方。这个价格加上土地费用（楼面地价），就可以简单地理解为商品房最低配置的最低成本线。
海映兰屿的楼面地价是2565元/平方米，如果加上经适房的销售价格2572元/平方，它的最低配置的成本线至少是5137元/平方。前天网上流传它特价4999元/平方，是不是亏本大甩卖了？
非也。
4999是全款价格，贷款就涨到5599。而且这是一期二期的清盘房源特价活动，亏不了。
北海大道沃尔玛隔壁的房子（北海大厦）开价3980起。它是2013年拿到的预售证，卖到现在这个价格是赚还是亏？
类似的，还有吾悦华府的带装修5588，看起来好像要赔了，但它声称是工抵房又是局部房源的特价房（而且还是限时特价），会蚀本吗？
简而言之，站在局部特价的角度，北海的楼盘还有着非常灵活的操作空间。
所以接下来的北海楼市，应该会不停地见到开价越来越低的特价促销——但特价房源的范围越来越窄（仅限于个别又个别的房源）、特价活动时间越来越短（可能只有寥寥几天的有效时间）、解释言辞越来越多变（到售楼中心没见到特价房源时得到的解释理由越来越丰富）。
但由此衍生的情况很有可能是：特价促销的效果会越来越差，吃瓜群众依然在门外扛着小板凳瞧热闹。
网上有则评论很尖锐很值得思考：冲着特价一到售楼部，特价的卖完了，名字电话还有人也拍照了，以后在那里买房都只能算那个中介还有置业顾问的客户了。
