上篇文章谈的是疫情过后北海楼市会如何变化。本文具体谈谈一手房二手房、期房现房、别墅居民楼等等的价格会如何变化。
还是先说结论：北海房价不会因为7.12新冠疫情冲击而发生明显变化。原先涨的继续微涨、原先跌的继续微跌。因为疫情而由涨转跌、或者由跌转涨的可能性极低，大跌大涨的情形更加不可能出现。
能拆建的房子，价格稳中有升
这类房子包括别墅、居民楼和平房。
注意“能拆建”这三个字。它包含三个条件：1、土地是独享的（能交易过户）；2、墙体是独立的（拆了不破坏隔壁）；3、允许报建。
三者缺一不可。尤其第3个条件：如果不能报建那就不能拆了再建，同时很有可能冻结了户口迁入。买旧房想拆了再建新的、买房为小孩念书的，需要特别注意这个。
双拼别墅和联排别墅，要注意墙体是不是独立。北海有很多农村拆迁回建了不少成排的居民楼（如上图），若墙体是共用的，入手要谨慎。
能拆建的房子，价钱主要由两部分组成：地皮、建筑。
地皮目前基本上是10,000元/平方起步，根据地段位置和交通出行的不同而略有增减。
建筑视房子新旧程度而定，没有明确标准，但一般都是越旧越不值钱。
学区房，价格稳健
去年我国出台了双减政策，校外学科培训被灭掉了。表面上大家似乎又重新站在了起跑线，但优质学校的学生通常更有竞争力。由此，择校的重要性越来越突出。
北海实行就近入学，户口第一。虽然现在对户口年限并没有明确限制，但为保险起见，提前购房更稳妥一些。在楼市冷清的环境之下，提前入手也许更值得考虑。
北海市直属学校从2018年就开始实行学位限制（现行政策是：一个户口地址5年内只享有一次同校入学机会，双胞胎和二孩除外）。海城区银海区的招生简章现在没有这样的限制，但不排除以后也会实行。
越优秀的学校，学区房价格当然越稳健。但什么样的学校才优秀？这个只能辛苦家长去调查调研。北海现在学校名称一个比一个显赫，别太在意这个。
特别又特别提醒：就近分配入学的小学和初中，才有学区房。面向全市报名抽签招生的，不存在学区房。例如今年9月，北京八中北海实验学校、西北师大北海附中、市外国语实验学校、市十三中等等学校的初一招生，都是面向全市报名抽签录取。这些学校对面的小区、隔壁的房子，统统不是学区房。
现房，多数会跌价
现房，是指已经交房入住但还没卖出的一手房。
现房的价格大概率是下跌的。原因很简单：楼盘在未交房之前，是停留在买房人的憧憬中。很漂亮、很向往。一旦交房了，这样那样的毛病直接就暴露了出来。而且，越是大盘名盘，问题就越多（因为交房前的期望值往往更高）。
另一方面，交房了还没卖出的房源，多数可能是卖剩的，降价处理也就自然而然。
但也有个别开发商已经无地开发了，就抱着“卖一套赚一套”的想法，房价因此相当坚挺。
期房，三国混战
期房是未曾交房的一手房。
下半年北海期房预计以三种表现为主：
第一、低价走量。除了直接降价之外，可能会有两种新的隐含方式：精装改毛坯、或者直接减配。因此下半年别光盯着房价，更要看清品质。
第二、涨价封盘。反正降价也卖不动，不如干脆提高价格封盘不卖，赌明年后年一手房稀缺了再出手——理论上说还真有这个可能，因为北海现在几乎没有新建楼盘项目。
第三、死守房价。开发商不愿降价、或者因为成本原因等无法降价，价格保持稳定坐等客户上门。
大盘或大牌会趋于低价走量，因为资金压力越来越大。2017年以来高价拿地的楼盘，无可奈何只能以死守为主。资金压力不大的小盘、或者本土有实力的开发商，说不定会涨价封盘搏一把。
物业也许影响二手房价格
上篇文章已经分析：北海的二手房受疫情的影响并不是很大，因为刚性需求比较突出。所以，二手房接下来房价依然会保持平稳。
但容易出手的二手房可能会发生变化。除了常规的地段位置、小区环境、房子品质之外，物业服务质量更加突出了。
这一次疫情告诉北海买房人：物业服务低下的小区，尽量不去碰。接下来北海会进入一长段时间的常态防控，无能的物业可能会让小区矛盾频发，也许会吓走看房人导致小区房价下滑。
相反，物业管理水平高的小区，如果地段位置不错、小区环境不错、房子比较新，二手房价格说不定反而会小涨些许——大涨就休想，二手房挂牌量实在太多了。
一手房价格涨跌轮回
海景房方面（普通电梯房，不含别墅和花园洋房）：
2016年，均价8000上下（元/平方米，下同）。最贵的三千海，12000；冠山海次之，8500。银滩东区的中信国安，当时6800；北岸的德利海北海，5800。
2018年，均价12000左右。三千海接近20000、冠山海12000-14000、中信国安10000、德利海北海10000。
2022年，均价明显分化：银滩西区8000上下、银滩东区6000-7000、北岸10000左右。北岸价高是因为有几个项目近乎封盘不卖。
非海景房方面（普通电梯房，也不含别墅和花园洋房）：
2016年，均价4500左右，工业园区的房价便宜千多元。
2018年，均价8000左右，工业园区房价也差不多（因为中电价高拉涨）。
2022年，均价5500左右。
简单地说，前年（2020年）下半年北海大跌了1000以上、去年上半年又跌了1000以上。去年下半年到今年上半年，又跌了500左右——三跌两跌就差不到跌到2016年的水平。
不过也必须指出：上述数据只是全市范围的大致均价，看热闹没问题，市场分析的参考价值并不是很大。接下来的文章，将分地段分片区介绍楼市楼盘和房介情况，那些数据更有实用意义。
疫情过后一手房价格会不会大跌？
整体跌势是显然的。一是疫情对市场信心的直接冲击，二是财政压力拉长了市政配套的完善时间线，三是开发商很快就要面临年底指标和结算问题。
但大跌不可能。
因为北海现在严格限价（低于指导价格的90%不允许网签，指导价格每半年可申请调整1次）。只要这项规定不调整不放松不改变，房价就没有大跌的可能。“价格平稳但成交量下跌”概率更高。
