先说结论：北海楼市不会因为7.12新冠疫情爆发而发生明显变化。疫情只是短暂阻滞一下，市场与房价仍会沿续原先的惯性。跌的会继续跌、踉跄的继续踉跄。

然后请看下表：

北海楼市是一个事件驱动型楼市。

2015年11月，北海实行1%购房补贴，但市场嫌少懒得动。

2016年4月，购房补贴提到2%，销量渐起。下半年，北方出现严重雾霾，北海“候鸟”大增。雾霾+低房价+补贴，异地购房快速增量。

2017年初，北方雾霾愈加突出；4月，总书记视察。于是北海的异地购房激增，房价因此快涨。下半年，北海无故事，楼盘网签直接掉头。

2018年初，因为推行棚户区改造货币化（拆迁只给钱不给房），全国楼市火爆。海南全岛限购，大批外地买房人涌入北海：上半年网签爆涨、房价飙涨。

2019年北海没有新故事，网签惯性下行（中国不管哪个行业，火爆期极少超过1年的。火爆越狠，冷清越快）。

2020年上半年新冠疫情爆发，楼市冰冷。下半年开发商大降价（平均降了1000元/平方左右），直接刺激了本地购房进场。

2021年上半年开发商继续大降价（平均又降了1000元/平方左右），网签继续增加。但下半年恒大爆雷、疫情反复、北海实行楼盘指导价（低于指导价的90%不允许网签、指导价原则上隔半年才能申请调整）——于是楼市快速转冷。

2022年（今年）上半年，全国疫情反复、恶劣天气、楼盘不能再随意降价——结果是房价缺乏吸引力、买房人非常谨慎。尽管中央出台了鼓励政策、本地也再度实施购房补贴，但在市场信心严重缺乏的情况下，慢吞吞。

综上可见：北海楼市要想发生明显变化（大涨或大跌），必须要有足够刺激的“强烈”事件驱动。

那么今年下半年（或者说7.12疫情过后），北海楼市会有强烈事件发生吗？

应该没有。

从大的层面来说，政治局7月28日会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

“保交楼”首次出现。这是因为6月底7月初国内出现了“烂尾楼业主集体停贷声明风波”（全国有多个省份近百个停工烂尾的楼盘，业主们相继联合发出声明：开发商如果继续停工，业主们将停止还贷）。

由此，“稳楼市、保交楼、稳民生”，就是下半年楼市的重中之重。期望楼市会有新的强烈的刺激措施，已经不可能。北海疫情之后的地方财政压力，更难以出台本地强烈刺激措施，楼市只能继续蹒跚前行。

上面这幅趋势图很有意思。蓝色是一手房的趋势线，忽上忽下。变动剧烈是因为事件驱动，这个在前面已详细说明。

绿色的线条（二手房）截然不同，相当平缓。也就是说，北海的一手房深受事件驱动的影响，但二手房不完全是。

这又是为什么？

原因也不复杂：北海的一手房，投资投机的色彩相对更浓烈一些。二手房，刚需的味道更突出一些。

也正因为如此，疫情过后北海楼市崩溃不了，刚需压舱石摆在那儿呢。

所以，接下来的北海一手房市场整体上会继续发冷，而二手房市场继续平稳。

至于房价，一手房会微跌但不会大跌，除非调整“低于指导价格90%不允许网签”的相关规定。二手房很难下降，因为对于很多异地业主来说，北海房子每月还贷款并不高。如果二手房价格跌得离谱，很多人就会收回不卖。

不过，有些楼盘迫于资金压力会想办法降价，有些二手房会因为业主急需现金而低价出让。捡漏的机会，有。

PS：上述说的整体态势。如果细分到具体种类（比如别墅、居民楼、期房、现房、二手房等等），疫情之后依然各有涨跌。下篇文章对此详细分析。