来自房地产交易中心的消息：2020年12月，我市新建商品房网签3021件23.1万平方米（其中新建商品住房网签2583件21.54万平方米），办理二手房交易1005件9.88万平方米（其中二手住房交易983件9.65万平方米）。
数据大涨。
楼市奔放。
从9月到12月，北海楼市整体已连涨4个月，一手房（新建商品住房）月度涨幅更为突出。
12月一手房卖出了2583套，比11月增加了741套，增幅高达40.2%，很讨喜的数字。
增长原因非常简单——开发商降价大促销。
长沙路海映兰屿的开发商在其公众号兴高采烈地宣布，“12月售出571套，打破北海楼市单月销售记录”。
为何如此生猛？11月它的成交均价是6978（元/平方，下同），12月它的“总裁特批价”只有5999、有许多房源是6199楼层任选。同时，它还推出了“6000万购房补贴限时抢”……等等活动。
这个楼盘，2020年以来不停特价，但特价房源多数很一般。所以它虽然是楼盘销冠，但销量却呈明显的下行趋势。
12月它终于真正大降价，于是众多带看中介、众多前期看房客闻风而来。
其它楼盘虽然没有这般的降价气势，但在双十二、元旦前这两大促销节点中也倾巢而出。碧桂园低至5792元/平方带装修、彰泰低至7087元/平方带装修、中电海湾继续5888送装修、东投毛坯特价最高不超过6700……总而言之就是特价炮声隆隆，不停吆喝年终大优惠错过就后悔。
一手房2020年12月的销量仅次于2016年同期（当时是购房补贴的最后时限）。同样的销量大涨，却是截然不同的心境。
2016年是皆大欢喜，开发商顺利卖出了房子也赚到了利润，政府虽然补贴了购房但降低了库存压力。买房人更开心：便宜价钱买到了顺眼的房子。
2020年却是被迫的、割肉式的降价。
比如海映兰屿，6199的房价减去开发成本，再减去比例高昂的渠道带看佣金，几乎是亏本大甩卖。
更麻烦的是，现在大降价了，以后怎么办？经过大半年的洗礼，看房人越来越精明：没有实质性的降价（或者说好房源如果不降价），那就不给任何面子。
不降价，没客人；再降价，不甘心。2020年的疫情关闭了大量的中介门店，活下来的2021年很有可能继续要求提高佣金，因为开发商已经自废了销售武功。
所以，面对12月大涨的网签数字，北海开发商笑不出来。
二手房业主更头疼。眼巴巴看着一手房顾客盈门却没勇气去跟风——跟不起呀。一手房可以这边赔了那边赚了，二手房亏了就只能输了。
所以二手房12月很平静，成交量环比仅增17套。
这也反衬了北海楼市仍然还在躁动不安之中。买房人等降价、卖房人不情愿再降价，后续仍会对峙焦灼一段时间。
2020年，北海一手房（新建商品住房）只卖出18524套，一夜回到5年前。
根据上表的数据计算：
一手房的网签量，2020年比2019年减少了36.97%；
二手房的成交量，2020年比2019年减少了34.88%；
两者合计成交量，2020年比2019年减少了36.27%。
新冠疫情对北海楼市的直接冲击结果，就是减少了三分之一的成交量。
影响确实非同小可。
2020年北海共有27578套住宅上市，同时卖出18524套，净增库存9054套。
2019年，北海的新增库存量是14006套。
两年合计，23060套。
如果按2020年网签平均值计算，消化这些新增库存需要15个月。
如果按2019-2020年网签平均值计算，消化这些新增库存要11.6个月。
从上图来看，北海楼市好像已经熬过了疫情最艰难的时刻。
接下去（2021年1月）楼市成交情况会如何？
——看开发商。如果仍然的大幅降价或者是实质性的降价，一手房成交量仍然会上升。反之，如果缩了怂了，成交量就要跌了。
至于二手房，还是老样子：降不了多少也涨不了多少，除非卖方舍得大幅降低挂牌价。
反正就是一句话：要销量，请真的降价。
截止本文发稿时（1月14日），只有碧桂园北海阳光（城东）、中电海湾国际（工业园区）是在继续大幅特价促销。有消息称彰泰已被并购，自营项目再想降价应该有难度。融创吾悦好像还没想好或者还没舍得继续降价促销。
城东的新欧鹏教育城1月10号首次开盘。开发商公众号表示，“新开项目开盘销售套数创北海之最！”如果真是这样，1月份全市楼盘网签再创新高也不意外。
扛张小板凳看着吧。还是那句话：如果房源不好，多便宜的价钱也要反复考虑。别冲动。
