冯家江和银滩东区的故事又激荡起来。无它，官方近期公示的规划拟调整方案——规模很大、内容很广、影响很深。这俩片区是联手做大了未来蛋糕呢，还是使劲摁住了市场期望？很纠结。
冯家江未来可能全被楼盘小区环绕
这是冯家江流域示意图。鲤鱼地水库是中心，以北是三江明渠、以南是冯家江。
冯家江，又以南珠大道为界分成两部分：
（1）南珠大道以东（冯家江上游），属于鲤鱼地水库城市绿核区（生态环境保护区），简单地说就是不允许房地产开发。
（2）南珠大道以西（冯家江中下游）是房地产可开发区域。看上图：可以清晰地分成北岸、西岸和东岸3个板块。
近期，北海市自然资源局接连公示了多则规划拟调整方案，冯家江北岸、东岸和西岸都涉及在内，而且动静与规模都不小。
这是冯家江北岸的卫星图。近期有两个规划调整公示方案：
规划01、园辉新都的东边空地，拟调整为教育用地（8月25日）
规划02、书香水韵西边的鱼塘虾塘，拟调整为住宅用地，面积约65.1亩，容积率2.0-2.5，建筑限高80米（7月19日）。
（注1：日期是指北海市自然资源局在其官网公示规划调整方案的发布时间，下同）。
这是书香水韵西侧的地块，也是“规划02”所说的范围。
如果规划02得以实施，冯家江北岸就全部被住宅包围。园辉新都、书香水韵的部分楼栋有可能再也看不到江景海景。
不过，届时冯家江北岸会打通浙江路（上海路-南珠大道），周边楼盘小区出行会大大方便，沿路赏江更有情怀。
这是冯家江西岸与东岸（浙江路-金海岸大道）的卫星图。
西岸目前有4个彰泰楼盘：彰泰白鹭湾、观海湾、红树湾和春江海岸。但它们并没有连成一个整体，恒大名都面前的江边空地卡在中间，把彰泰楼盘切成了两半。
规划03：恒大名都前面的江边空地拟整合为住宅用地（以前曾规划是商住用地），占地面积162亩、容积率2.2-2.3，建筑限高80米（8月19日）。
如果此规划得以实施，冯家江西岸将全部是楼盘小区。最失意的是恒大名都，很多楼栋都会被挡住。
但西岸有可能也开心不起来，因为东岸规划动静更大更凶猛。
冯家江东岸现在都是原汁原味的乡村，规模不小（共有3468亩土地）。
规划04：拟对整个东岸进行拆迁开发，其中规划居住用地（含住商用地）2679.93亩、回建区用地254.78亩；规划小学1所、初中2所、高中1所，片区建筑限高60-100米（个别可以150米），容积率1.5-2.5。
如果此规划得以实施，冯家江东岸几乎都是住宅区。
这个情况对冯家江的未来潜力提出了巨大的挑战：东岸西岸是共同做大了蛋糕呢？还是东岸后来居上抢了西岸的风头？
后者似乎更有可能一些，西岸或许会减分：一是西岸的房子不再物以稀为贵；二是东岸全新开发的时候，西岸模样可能已经有些陈旧。
不过，要拆迁东岸如此规模的村庄，其中难度之大可想而知。什么时候开始拆迁、什么时候开始动工、什么时候雏形出现、什么时候对西岸形成威胁、甚至方案会不会变更——现在全都无法判断。
一切都有弹性、一切都是未知数。
银滩东区规划出乎意料
冯家江东岸一口气就规划了3468亩土地，堪称大手笔。
但银滩东区动静更大，近期新规划的近海土地直接超过了3500亩。
请注意：上图只是近海地块的规划。
规划05：拟规划为“网红小镇”，涉及住商用地572.15亩、容积率2.6-2.8、建筑限高100-250米（7月19日）。
规划06：拟规划370.67亩的科研用地，容积率2.5-3.0，建筑限高80-100米；拟规划117.78亩的商住用地，容积率3.0，建筑限高100米（7月21日）。
规划07：拟规划科研用地716.85亩，容积率2.0，建筑限高60-80米（7月21日）；
规划08：
（1）拟规划科研用地128.7亩，容积率2.5，建筑限高80米；
（2）拟规划商业商务用地133.2亩，容积率0.6，建筑限高24米；
（3）拟规划住商用地97.05亩，容积率2.3，建筑限高60米；
（4）拟规划文化设施用地211.2亩，容积率2.0，建筑限高45米；
（5）拟预留公园绿地131.85亩（7月21日）。
规划09：拟规划文化设施用地528.48亩（建筑限高40米）、广场用地和公园用地521.83亩（7月21日）。市场有传闻称这可能是会展中心用地。
（注2：北海市自然资源局7月21日公示的规划调整方案包含17个控规单元内容，要找到银滩东区的全部规划内容，需要细心一点慢慢找。）
上述这一排规划合计：科研用地1217亩，建筑限高80-100米；文化设施用地740亩、住商用地只有669亩（另有商住用地118亩，两者区别在于各自占比）。
为什么规划这么多的科研用地？建筑限高为什么放宽到80-100米？
上图里面的“金融小镇”，指的是“北海红树林现代金融产业城”，目前在建在售的项目有两个：1.阳光城悦江海（住宅）；2.向海金融城（商业）。
由此猜测：难道北海打算在银滩东区大力发展高新科技研发基地？
如果上述规划得以实施，吃亏最大的首先是阳光城悦江海。它会被夹在中间，大部分楼栋的观海视线都有可能被遮挡到严严实实。
但最得益的也有可能是阳光城，因为周边住宅用地规划不多，阳光城反而是物以稀为贵。不过，如果冯家江东岸全部拆迁开发了，阳光城的房子又不是稀缺资源了。
综上所述，冯家江和银滩东区现在的楼盘，未来潜力都有可能发生剧烈波动。加分还是减分？这个真要靠自己判断了。
另外也必须指出：上面所提及的都是“规划拟调整方案”。最终会不会通过？不知道。通过之后会不会又发生变化？也不知道。
所以，冯家江和银滩东区的未来变数，更大。
冯家江和银滩东区目前的片区优劣
银滩东区目前在建在售3个楼盘：阳光城悦江海（靠近冯家江大桥）；万顺翡丽湾、雅居乐金海湾（靠近西村港大桥）。中信国安目前没有新盘项目。
银滩东区的海滩特点是：穿过浓密的红树林之后才进入海滩。因为红树林对生存环境非常挑剔，银滩东区仅是红树林就充分证明了它的自然环境上佳；那儿的海滩以挖沙虫扬名，赶海很有吸引力。
也正因为如此，银滩东区目前弱点很明显：进海路线稀少，踏浪不易；远离城区，生活非常不便。
何时才能生活便利？不好说，可能比较漫长。相比之下，阳光城悦江海会多些许希望：冯家江金海岸大桥如果能建成，它就可以直通疍家小镇实现生活便利。
只是，这座桥现在还没影。
冯家江楼盘层次很分明：
（1）下游西岸的皇家海湾公馆、彰泰春江海岸、彰泰红树湾是齐刷刷的高端化，包括房价也包括物业收费标准。
（2）中游的彰泰白鹭湾想涨涨不了，想降不甘心，价格波动比较大；中游的园辉红树湾、书香水韵和锦江白鹭郡，目前价格比较实惠，而且都是准现房状态，所见差不多所得。
冯家江的景色确实越来越靓，周边楼盘环境也越来越好。只是东岸的走势难以判断，冯家江未来潜力如何，真不好说。
至于这些楼盘的价格，现在比较透明：访问它们的楼盘表查看它们的指导价（也称备案价格）就可以大致了解。
