北海的民宿购房，好像是突然兴起的。
2018年5月2日，北海银滩决定收费：外地100元、本地10元。
消息传出，一片哗然，银滩顿然冷落。到7月8日，顶不住了，收费停止。
有意思的事情出现了——恢复免费的银滩，游客井喷，周边民宿火爆。
以前经常接问：“哪些楼盘适合越冬和养老？”
现在变成：“哪些楼盘既适合越冬养老、又适合旅游民宿？”
顺得哥情失嫂意
不过，同时满足越冬养老和民宿的房子，很少、很难。
因为是完全不同的需求。
越冬养老是一种生活。虽然异地，但衣食住行、志趣熏陶、社会交往等等都需要。
旅游民宿是短期体验，是拉着行李箱的日子。
前者侧重环境配套，后者在意景色新奇。两全其美的事情，不容易。
举个例子：银滩中区有个“银滩阳光里”，民宿位置出色。如果自住长住，先不谈买菜做饭是否方便，光是陌生面孔不断进出、夜猫子接二连三，那已经足以烦恼了。
所以北海选房要分清主次。样样都合适，反而样样都不合适 。
民宿购房类型
民宿购房在北海，大体有三类：
a.经营民宿。买一些、租一些，合起开公寓。
b.投资民宿。买房再托管给他人开民宿，等着收租金或分收益。
c.顺便民宿。买房是打算天冷自住、天热民宿。
第一类太专业，不谈。
第二类是纯民宿，不难：盯着海边。房子越近海越好、车位越多越好、周边农贸市场越大越好。因为自驾游越来越多，他们是民宿主要客户群。
第三类是兼民宿。也是本文内容：北海哪儿既适合候鸟，又可以顺便兼做民宿？
区域选择
游客是奔着大海而来的。海景房必然是首选。
非海景房也行，但条件苛刻：到火车站和银滩都方便（高铁游客），或者停车位非常充足（自驾游）。
海处现在有7处位置可考虑：
1. 廉州湾：滩涂多、沙滩少、未开发。楼盘现在集中在合浦海丝首港一带，现状是配套不全、生活不便、出行不便，但海滩安静原生态。
2. 北岸：直面大海，北海真正的一线海景房。有海有湾，景色别致；紧邻市区，人多热闹。生活气息浓，旅游味道淡，可越冬可养老可民宿。但海滩淤泥多、楼盘挤、车位少。
3. 冠头岭：风景海滩、探险海滩，山海相依，景色靓而且是天然的健身养生平台。岭边目前没有商品房，最近的楼盘超出了步行来回和爬山的距离。
4. 银滩西区：东边洁白平缓、西边急流峰涌。东邻侨港西靠冠头岭，景色丰富变幻。豪门楼盘众多有气势，宜越冬宜养老也宜民宿。但生活不便、房源太多，且多数无法保证未来还能见海。
5. 银滩中区：北海民宿首选片区，越冬养老要看眼缘。
6. 冯家江：下游江海一体，风景潇洒。不过江边终究不是海边。在银滩中区和疍家小镇的挤压下，它可以保持越冬养老吸引力，但民宿竞争力会渐渐趋弱。
7. 大冠沙：它属于银滩东区，有海有滩有红树林还有村民赶海，北海最有风情的海滩。未来有中信国安水乐园和银基文旅项目吸引大量游客。但现在远离都市、配套不全、生活不便、出行麻烦，更多是吸引自驾游客户。
7个区域怎么选？
a. 银滩西区和北岸是首选。
除看眼缘之外也看性格。好静的，首选银滩西区，可以逛海滩、爬山岭、到普度寺。喜热闹的可多看北岸，有海有湾有广场，人多且近市区近合浦。
银滩西区选房，看海是纠结，民宿竞争力是重点。越侧重民宿，越要关注房子能不能见海。
北岸选房，车位是纠结。越侧重民宿，越要考虑自驾游客户。
b. 冯家江有潜力。
冯家江正在水治理，江边渐成风景区。万达、吾悦、疍家小镇让冯家江渐近繁华。但现在不知道东岸会如何变化。所以它现在只是有潜力，未来还没能明朗。
c. 大冠沙有希望。
西村港大桥竣工之后，大冠沙与海洋新城就会连成一体，从此融入北海向海经济核心区域。周边银基和中信国安水乐园项目如果顺利，大冠沙的楼盘就有了稳定的民宿需求。只是，这需要时间等待。
至于廉州湾，要有足够又足够的等待耐心才行。银滩中区是纯民宿的首选片区，自住长住要认真考虑，想安静的要更加谨慎。冠头岭岭下没商品房，目前只能从银滩西区那边选择。
非海景房怎么选？
第一步：选定合适的海滩；
第二步：沿着海滩往后撤，越近海边的楼盘越值得考虑。但如果超过海边两公里，就要考虑到火车站到银滩的交通，或者小区的停车位规模。
（注：各片区楼盘情况见文末延伸阅读文章）
时机风险
国人喜欢一哄而上。
银滩兴起越冬房之后，周边候鸟公寓很快就成群出现。虽然客户群増长很快，但民宿増长更快。
如果现在打算民宿购房，要认真琢磨交房时间和市场发展趋势。尤其是打算经营民宿的。
交房之后，小区里面有装修嘈杂期，小区外面有配套完善期。于是要问自己：看中的房子从现在开始，到基本满足民宿环境，要多长时间？到那时，民宿市场竞争激烈吗？市场红利还有多大？
自住没这问题，经营需要时机。如果要抢时间，二手房要进入选择视线了。
