先看下图：
北岸、廉州湾、向海大道
廉州湾2020年变化会很大：
1.廉州湾新城正在规划。官方把它定义为“北海合浦一体化发展重点区域”，决心“把廉州湾新城规划成为中国沿海城市最漂亮的新城区，成为带动北海城市提档升级的亮点，成为带动北海成长为广西城市副中心的新引擎”。
2.向海大道2019年4月开工，预计2020年10月建成通车，目前施工正酣。这条全长44.8公里、宽达120米的道路堪称北海第一大道，直接连接了廉州湾和铁山港。
3.黄金北岸的海上栈道正在施工中，海景广场已经封闭准备改造。这俩项目2020年应该可以完工，届时北岸会有很休闲很惬意的海滨广场。
4.外沙内港的清淤正在进行，2020年应该有明显进展。它施工效果越明显，廉州湾海滩治理就越有希望。外沙海鲜岛的西侧已经规划了几幅住商地块，预计2020年会出现几个新楼盘。借助外沙内港的清淤故事，那儿会形成一个新的楼市热点。
5.高德古镇（一期）施工中，预计2020年国庆前部分项目完工。
现在看来，高德古镇的不确定性非常大。2019年10月开工时，它还是一个纯粹的商业项目。12月13日，北海市自然资源局发布公示拟把高德路（碧水半岛西侧）的75亩土地变更为住商用地，建筑限高100米。高德古镇如果演变为商住项目，不意外。
正因为这样，北岸看似故事不少，但地段前景现在很难判断。
工业园区反而简单明了：在廉州湾规划未出炉之前、在向海大道的施工刺激下，园区的楼盘正在频频出现。
冠头岭和银滩西区
冠头岭2020年有两个确切项目：邮轮母港（施工中）、冠岭旅游综合体（一期已封顶）。
2019年11月，北海市发改委批复同意“冠头岭风景区项目建设工程可行性研究报告”。拟在冠头岭建设山地休闲慢行道、景观栈桥、山脊栈道、护林便道、休憩平台等等。
另外，冠头岭山下有南澫风情小镇项目（计划投资46亿）、新营国际海洋文旅康养项目（88亿）。但因为涉及到村庄拆迁，2020年进度不宜乐观。项目能否顺利推进也许要打个问号。
银滩西区绿道全路正在施工中，目前进度比较乐观。它隔壁的美景路恰好相反，施工进度很不尽人意，不过工程仍然顽强地向前推进中。
银滩西区现在就是一个大工地，灰尘多、出入不便。但2020年它的变化会令人开心。熬过这段扬尘期之后，银滩西区会恢复成北海空气质量环境最佳的区域。
银滩中区
2019年2月21日，银滩中区规划正式出炉。
新规划允许银滩中区部分区域进行房地产开发，这让开发商们既意外又开心。预计2020年银滩中区新楼盘会渐渐出现。作为银滩的核心片区，银滩中区是北海民宿购房的第一片区，有兴趣的需要密切留意。
2020年的银滩中区会变得更靓更有气势。因为银滩四号路会完成改造、海滩公园雕塑“潮”会完工、银滩高星级酒店群会初显雏形且拉动银滩三号路施工。
银滩中区的酒店与民宿竞争是非常激烈的。2020年如有打算在这儿民宿购房，也许要考虑时效问题，要盘算一下交房时间会不会耽误民宿的开展。
西村港大桥和银滩东区
西村港大桥，2019年3月开工，计划2021年9月建成通车。
这座跨海大桥的西边，是银滩东区大冠沙。桥的东面，是一期投资486亿元的银基文旅项目，还有北海向海经济的核心基地：海洋新城。
西村港大桥，直接影响着大桥两岸。甚至，2020年的银滩东区，命运就寄托在这座桥梁之上。
如果施工顺利，银滩东区就会成为海洋新城的后花园，成为银基项目的民宿基地。
反之，银滩东区只能掉头与银滩中区、与冯家江一带楼盘项目直接竞争，胜算没法増大。因为银滩东区短期内生活配套严重缺乏，候鸟生活不便、旅游民宿偏了一点。
冯家江水治理
2018年下半年开工的冯家江水治理工程，下游西岸植树绿化已经完成，其余正在全面铺开，2020年全江两岸应该模样尽显。
不过，2020年的冯家江东岸会添加变数。那儿有曲湾、撑排路、古城岭三个村庄，能否顺利拆迁？拆迁之后原址如何规划？现在无从得知。
另外，冯家江上游龙潭公路两侧治理工程规模宏大，未来会变成什么模样？对中游下游会影响如何？同样不详。
2020年的冯家江饱含未知。它肯定会比以前漂亮，片区楼盘升值在望。但它到底变得多动人？只能拭目以待。
吾悦广场和南珠广场
吾悦广场售楼中心前面的倒计时牌显示：2020年9月25日吾悦广场精彩开业。
届时，万达与吾悦两大商业广场正式形成银海区最大的商圈。由此，吾悦及其周边的楼盘在2020年卖点鲜明。
不过，万达2017年5月开张，现在生意并没有日益兴隆，周边楼盘包括二手房在内，价格盘旋向下迹象越来越明显。北京路的和安宁春城，对周边的融创北海中心、家易文莉园等等也没有明显的拉动。
商圈看房也许要考虑到未来因素。
2019年6月，北海市规划局公示南珠广场景观设计方案。里面规划了三大建筑：体育馆（已竣工）、青少宫和妇幼儿童活动中心（已封顶）、群艺馆（待建）。
2020年体育馆应该可以投入使用，南珠广场的影响力开始形成。北至南珠汽车站，东至新世纪大道广东路、南至银滩大道，南珠广场的辐射效应渐渐出现。如果再加上冯家江的水治理工程，2020银海区渐渐向东发展。
城区地段变化
2020年，北海城区里面的变化主要是道路：断头路不断打通，小街巷不断治理，道路出入不断趋好。
但由于涉及到农村拆迁回建问题，有些断头路在2020年还是难以乐观，包括：南京路交浙江路的断头路、湖北路（北部湾东路至北海大道）、湖海路（七星路至南珠大道）、西南大道东延线（平阳路至南珠大道）。
但有些道路延伸可以乐观，例如河南路（北海大道至西南大道）、杭州路（长沙路至上海路）。中山路的骑楼改造值得期待，它为北海的小街小巷改造再添新经验。
成都路（北京师范大学北海附中一带）未来可能会成为北海楼盘新热点。因为它2019年新规划有新楼盘、新商业、新学校、新医院等等项目。
银滩西区严重缺乏生活配套。而2013年8月就开工的沙湾市场（金海岸大道西段、大都金沙湾对面），已经烂尾了好几年。2020年会不会咸鱼翻生？但愿有奇迹。
这又衍生出一个问题：买不买房看地段。地段除了看位置，还得看配套。尤其是北海，尤其是候鸟集中的小区，配套更为重要。
2020年北海配套会如何？下文详说。
