2020年的国际大环境继续错综复杂，国内房地产的消费信心仍然徘徊。
与此同时，广西要实施“强省府”战略并推动南宁钦州崇左的国家自贸区发展，北海需要继续加强落地和建设近年来签订的大量项目。
由此，北海房地产地位在2020年不会更加突出，楼市会比以往更依赖市场和自己，房价会有两条清晰的线路：a.房价统计持续缓慢上涨，b.实际成交价格盘旋下跌。
同时上涨和下跌，并不矛盾。
统计房价缓慢上涨是因为三大原因
原因一：备案价格
购房合同价格不得超过备案价格，这是北海现行规定。但因为开发成本原因，备案价格通常都是不断的上涨，购房合同和备案价格有正比关系。
国家统计局每月发布的70城房价指数，来源于楼盘网签价格（也就是购房合同价格），所以里面的北海房价指数，是一种缓慢上涨的趋势。
原因二：大牌房企
转眼间，北海已经成为房产名企集中城市。恒大、碧桂园、融创、雅居乐、新城控股、阳光城、云星、东投、彰泰、荣和……等等已经进驻北海，华润、绿地、龙光……也在摩拳擦掌。
大牌房企在带来先进理念、时尚楼盘的同时，也会推高当地的房价。
原因三：土地成本
2019年北海出让的住宅用地，几乎都是底价成交。
底价成交基本不会出现流拍，稳健安全，而且价格可控。因为土地成本是决定备案价格的重要因素之一，2020年北海楼盘备案价格会缓慢提高就变成了高概率的事情。
实际成交价格盘旋下跌也有三个原因
原因一：大牌失策
2019年北海楼盘价格很不稳定的，以大牌楼盘居多。比如碧桂园北海阳光（南珠大道）、融创北海中心（火车站）、雅居乐金海湾（银滩东区）、吾悦广场（杭州路）等等。
大牌房企进北海之前是雄心勃勃，有些甚至自信到了自负。进入之后猛地发现：北海这个楼市居然不睬教科书？！于是高价争先、特价抢先。形势好时会迅速形成高房价，见势不妙时就会大量特价、大幅跌价。或者，开盘时喊出高价格，卖了一段时间急剧打折特价。
不过，大佬终究还是大佬。不要指望大牌们会拉动房价快速下跌，它们对房价的控制能力会超出你的想象之外。
原因二：小盘动作
北海城区土地已经高度碎片化，近年大量小盘开工。
目前北海楼市的普遍情形是：1.楼盘越小越难卖；2.楼盘越小施工越慢。尤其在桐洋系楼盘持续降价的压力下，小盘再不主动一点，销售压力只能是越来越大。
但没人甘心直接投降，纵使是垂死也得挣扎几番。所以2020年北海降价虽多，幅度却小。
原因三：折合当头
2017、2018年北海楼市连续两年火热，直接爆发了房地产开发投资热。在市场大环境不佳、楼盘库存持续増加的压力下，2020年降价促销是主线。
降价办法有两种：一是产品缩水，比如只开发毛坯房或降低材料标准；二是提高价格折合率，比如高赠送面积。
这两种做法会让2020年的房价听起来更诱人，尤其是折合模式更让成交价格实际下滑。另外，全款可以享受更大更明显的价格优惠，整体上也会拉低些许成交价格。
不过，这些措施都不会导致房价大幅下挫。事实上不仅仅是北海，国内楼市现在普遍存在这样的现象：中介带看（或者渠道合作）的高佣金是房价下跌的明显阻力。
如今的中国楼市，开发商不敢和中介渠道撇清关系。
2020年是买房还是卖房？
2020年不是卖不卖房子的问题，而是房子能不能卖出去。北海的二手房市场现在挂牌汹涌，有意卖房的应尽早挂牌。如果一定要委托中介卖房，委托权限和时间期限务必细致可行且明确。
2020年也不是买不买房的问题，而是能不能买到好房子。楼市是有强大惯性的，2019年楼市虽然渐渐冷清但网签数量依然居高不下。
从房价的角度，2020年确实可以等一等，等价格继续下滑。但是，好地段、好位置、好房源会不会安静等你？这是一个很困难的选择。
2020年北海楼市哪些是好地段？留意此系列下一篇文章。
