北海有条冯家江，源起鲤鱼地水库，最后经银滩流入大海，全长约10公里。

冯家江片区的第一个楼盘是“皇家海湾公馆”，2014年11月动工兴建并开始项目宣传。

开初的宣传主题主打一个高端、高贵、奢华：

一年后，皇家首次开盘。一期5＃楼共有1134套住宅，开发商只拿出四分之一房源开卖。

除了当时楼市冷清之外，高端主题的宣传效果应该不达预期。

开发商改变了策略，由“追求豪宅”变成打造“候鸟小区”。

“为长者定制温暖的家”。

听起来好像是口号，但当时只有皇家海湾公馆这般清晰定义且精心打造。

产品的高度专注，不断引来越冬人员的注意。

到2019年，这个楼盘已经成为北海顶尖的“候鸟小区”。

就在许多人觉得它会继续专注“候鸟服务”时，开发商在2019年悄然对业务进行了转向：一方面，由“为长者定制服务”扩大为建设“海边的亲密关系社区”；另一方面，突出“皇家海湾度假公寓群”。

结果，当新冠疫情在2022年底结束，2023年起北海旅游连续火爆时，这个楼盘又率先成为了“民宿小区”。

从2015年到2025年，皇家海湾公馆用10年的时间清晰地走出了北海海景房的发展阶段史：豪宅 -> 候鸟小区 -> 民宿小区。

皇家海湾公馆的东边邻居，是阿萨卡网红城市一期。

皇家2015年11月拿到第1张预售证，阿萨卡2023年6月才拿到首张预售证。

严格地说，“阿萨卡”只是推广名称，北海市民政局批准它的官名是“滨江数字科技园”。

毫无疑问，阿萨卡的住宅楼只是园区的生活配套。它的主业是“网红事业”，青春、时尚、新潮、热闹是其鲜明特征。

理论上说，阿萨卡目标客户群应该是年轻人。但它的位置很难吸引年轻人前来购房居住。虽然项目周边是“候鸟”聚居区，但候鸟老人与网红圈的氛围很有距离。

所以，阿萨卡拿到预售证之后好像迷茫了，在相当长的时间内都没什么销售动静。

但这个时候北海旅游井喷。隔壁皇家1-4栋当初开卖时有一个卖点是酒店托管经营，熬过新冠疫情后随着北海旅游的复苏，酒店苦尽甘来，整个小区也顺势转为候鸟小区与民宿小区并存。由于小区内部环境很精致很有吸引力，小区的民宿业务越来越突出。到2024年末，皇家海湾公馆“民宿小区”的影响力已经明显超过了“候鸟小区”的粘着力。

相比之下，阿萨卡的内部功能更多更精彩，更能吸引年轻人和亲子家庭游。

于是，阿萨卡应该明确了自家的定义，直接把自己做成了一个“民宿小镇”。在这个主题框架内，购买阿萨卡的住宅更有民宿投资经营的味道。

在旅游火热之下这个转换效果惊人。阿萨卡只有3栋住宅楼共907套住宅，2024年在楼市一片惨淡中它卖出了536套房子——而且更厉害的是：它的房子是越卖越贵。

今年（2025年）楼市同样不景气，但阿萨卡在越卖越贵的态势下销量依然亮眼——今年1至10月它又卖出了260多套房子，全部3栋住宅楼现在已经接近售完。

与此对比鲜明的是：北海其它区域的海景房销售大多低迷。即使是一向极受“候鸟”关注和喜爱的银滩西区、一向自恃自己是真正一线海景房的北岸片区，都是销量平平。

冯家江这边突出的是“小区民宿”，而其它海景区域是希望候鸟小区与民宿小区并存。

有时候，面面俱到等于面面没到。现在是旅游强势，冯家江走先了一步。

但接下来其它海景房区域是不是也要突出民宿？

不好说。

北海最近几年旅游火爆，除了银滩老街涠洲岛的坚实基础之外，有两股新增支持力量不可忽视：一是“野游”景点的全面开花，例如紫霞湾、大墩海、鱼骨沙洲等等；二是赶海的横空出世。

但现在这两个方面都在加强管控。鱼骨沙洲已被暂停，银滩东区的赶海全面限制半年。

于是判断北海的海景房未来走势，还得再看2026年元旦至五一假期的旅游情况。