广西桂林市宣布从4月25日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。即银行贷款购买首套住房，利率可以低于现行的LPR-60BP（也就是说利率可以低于3.35%，理论上说甚至可以低于公积金的贷款利率3.1%）。

注：LPR可以简单理解为商业贷款基准利率。当前与房贷相关的LPR是3.95%。1个BP（1个基点）是0.01%。LPR-60BP=3.95%-0.6%=3.35%。

北海现在执行的首套住房商贷利率也是LPR-60BP（3.35%）。

问：北海也可以降低房贷利率吗？

答：不行。

先复习政策文件：

2022年12月30日，央行和银保监会发出《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（银发[2022]294号），里面规定：

1、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

2、评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限（可以阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限）。

桂林是什么情况？

按照国家统计局每月公布的70个大中城市房价指数，桂林市从2023年5月起至2024年3月，新建商品住房价格指数无论环比和同比，都连续下降了11个月。

于是，桂林完全有理由降低商业房贷利率。

北海呢？

北海现在根本达不到房价“环比和同比连续3个月均下降”这个前置条件，想跟着桂林也降低商贷利率，没门。

不但没资格，北海还得留意银发[2022]294号文里面的另一项规定：如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限（当前规定是LPR-20BP）。

今年3月19日，河北石家庄市宣布从4月1日起调高商业房贷利率，由原来的LPR-50BP提高至LPR-20BP。其原因就是触及了银发[2022]294号文的相关条件。

前段时间有些自媒体为北海房价指数涨幅居全国前列而兴高采烈，估计是不知道或者忘记了央行的利率动态机制政策。

4月29日，自然资源部发出《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（自然资办函〔2024〕918号），其中规定：“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让”。

随后，上海易居研究院公布了一组数据：它们监测的100个重点城市当中有41个城市去化周期超过了36个月。其中广东韶关市去化周期需要153.5个月（约12.8年）、哈尔滨市去化周期95个月（约8年）。

北海也在其中，去化周期41.9个月（约3.5年）。

于是，有人幸灾乐祸——北海不能卖地，土地财政要枯竭了；有人满怀信心——不能卖地就意味楼市供应量要减少，房价要涨了。

但很遗憾，都想多了。

因为北海早就被限制住宅用地出让了。

例如2022年，北海只成功出让3宗住宅用地。其中1宗位于铁山港区，约105.6亩，玖龙纸业以底价买下建了工厂生活区。

另2宗地块位于南珠大道交金海岸大道西北角，共257.53亩，被广西路桥集团以底价获得。

再如2023年，北海仅成功出让2宗住宅用地。1宗（约146亩）位于南珠大道交金海岸大道西北角，又被广西路桥集团底价获得。另1宗位于城东，约98.6亩，被北海霓虹地产以底价获得，目前在建在售楼盘“橦汀水韵”。

广西路桥获得的3宗住宅用地，传闻跟向海大道的施工有关。北海最近几年出让的住宅用地，也许只有城东那宗土地是比较纯市场化的。

所以，自然资源部限制高库存城市出让住宅土地，这对北海的土地财政影响基本上可以忽略。原本就没多少没抱希望，就算剃了光头又能如何？

再问：假如北海真的被停止出让住宅用地，会推高房价吗？

又想多了。

因为北海现在库存的住宅用地真不少。

海景房方面，冠头岭、银滩西区、银滩东区，现在都有着许多住宅用地未开发（或者分期未建完）。非海景房方面，广西北投、交投、路桥，都是近年北海拿地大户。

此外还有一种情况，比如火车站西侧的那个新楼盘，土地不是最近几年才拿的。假如北海楼市真转暖了，也许有许多很多年前就拿下的住宅用地就突然间冒出来了。