每年一到9月，好多卖房人就开始兴奋起来——因为常言“金九银十”。
尤其今年，“认房不认贷”、“降低存量房贷款利率”、“降低首套房和二套房的首付比例和房贷利率”、“延长居民换购住房税费减免时间”——这些直奔“降低购房门槛、减轻还贷压力”的楼市政策在8月底密集出台，更让不少人精神大振。
但很遗憾，北海楼市历史上从来就没有“金九银十”，今年也不例外。
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人很多、房价低。只要能满足其中一项，北海楼市就有希望火热。
但九月恰巧是人气青黄不接的时候。暑期旅游热已经退去，北海恢复了平静。十月虽然有国庆黄金周，但外地游客再次蜂拥的时候，本地人也大量外游。
人气难足。
另外距年关尚远，开发商不想那么早、更不情愿此时大降价促销。
不过天气不再炎热了，看房人也更愿意出门了——所以9月楼市开始走出暑期传统淡季。国庆黄金周楼市会习惯来一小波降价促销，于是楼市成交量开始增加。
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新政也难以立即刺激成交。
认房不认贷，要卖出自家所有房子再买房才能享受首套房待遇。
降低存量房贷款利率，减轻的只是房奴还贷压力，不会激励他们立即去买房。
降低首付比例？北海买房人更愿意增加首付比例以减少贷款。
降低房贷利率？央行新规说购买首套房的“房贷利率下限按现行规定”执行。全国现行规定是LPR-20BP，但北海现行规定是LPR-30BP，北海更低。
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“因为日本排放核污水，所以不来北海买海景房”。
是不是有些无脑？
非也。
如果一定要用“理智”来判断买房人，那就不要指望能顺利快速卖房了。工业园区距殡仪馆最近的楼盘、银滩东区那些下海要走好远好远的楼盘，如果从理智的角度根本没法卖。
日本排污对北海9-10月的楼市真有影响。等到11月，“候鸟”人群大规模过来了，然后发觉北海的海、北海的海鲜根本没啥变化，那些个“无脑”的想法就会自动消失了。
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虽然不会“金九银十”，但9-10月北海楼市机会还是有的。
第一、学区房变得更重要了。
今年小学一年级新生人数激增，让许多家庭终于领略到当年二胎时代的威力。财政压力导致北海新建学校也放缓了——所以买房入学还得趁早。
城东3所新建小学都是半拉子工程匆忙就让学生入学，预计会提醒不少看房人。二手学区房预计更受欢迎。
第二、家庭改善住房机会来了。
让北海人先把小房子卖掉再买大房子，或者让北海人先把差房子卖掉再买好房子——这个现在真的难。
8月31日央行和金融监管总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》说，二套房最低首付款比例统一为不低于30%、二套房贷款利率下限统一不低于LPR+20BP。
北海本地想改善居住环境的，他们目前居住的房子，很多已经还清贷款或者每月还贷额并不高。按央行二套房首付仅三成、房贷利率LPR+20BP（现在=4.2%+0.2%=4.4%）来说，不卖首套房直接购买二套房，很多家庭是可以承受的。
第三、海景房抄底的人会提前到来。
北海今年这个暑期，国内游客超1150万人次，是2019年同期的116%；侨港游客超400万人次，日均近7万人次；火车站共发送旅客148.3万人次，是2019年同期的115.1%。
这样的旅游数据肯定刺激民宿购房，9月预计会有“候鸟”提前到来观察。国庆黄金周如果北海旅游继续火爆，10月应该会有更多的“候鸟”人群提前到来。
另外，虽然“内需不振”、“生意难做”、“信心不足”的吐槽仍然声声不断，但是今年暑期全国铁路累计发送旅客8亿3000万人次，创下了暑运旅客发送量历史新高。7月份国民经济许多数据处于恢复之中——现在应该可以说：最难熬的时候应该踩到了、或者冲过去了。
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怎么迎接今年9月和10月？
要坚持降价促销，千万别嚷要收回折扣要涨价。谁涨价谁倒霉（枪打出头鸟），谁价高谁不顺（如今经济大环境还敢涨价？）。
期房必须坚持不断的特价房优惠，因为碧桂园的负面影响正在持续发酵。
现房要认真考虑和二手房的竞争。二手房的位置、配套和小区内部环境，可能更有优势。
至于二手房——等着挂牌量井喷吧。
