买房人可简单分为4类：首次买房的、改善住房的、投资的、炒房的。

后两个有时分不清。过去的楼市政策就干脆浓缩为首套房、二套房、三套房：鼓励首套房（低首付）、约束二套房（高首付）、限制三套房（禁止购买）。

2017-2019年（货币化棚改）把房价拉高到了年轻人难以承受的程度。尽管2020-2022年（新冠疫情）把房价打低了不少，但同时也让年轻人的钱包瘪了不少——结果房子还是买不起。

现在的情况是：经济大环境不景气，短时间提高不了年轻人和穷家庭的收入；楼市低迷，房子收益难现，投资者不愿进场；炒房者不是被套住了，就是撤退跑路了。

于是，现在救市就盯上了二套房（改善家庭住房）这个层面，要鼓励这拨人购买更大更好的房子。

住建部前段时间说要“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。

直白一点，就是用“首套房”的优惠来吸引那些想改善家庭住房的人群进场。

但问题是——名下无房才能“认房不认贷”、才能享受首套房的待遇。也就是说，想改善家庭住房？先把房子卖掉吧。

呃，卖得掉吗？

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房子有两个关键属性：收益、变现。

收益主要有3方面：1、增值潜力；2、租赁收入；3、经营所得。

变现是房子出售转让不困难。

二手房市场的成交量直接反映了这两个属性：如果成交活跃，那意味房子能收益、易变现。反之，那就是房子收益不明、变现困难，结果就是楼市被僵住了。

因此无论什么样的救市措施，最终都得把二手房市场活跃起来。按如今的楼市环境，先让二手房市场活跃起来，好像更重要。

但很多城市的购房补贴，但仅限于购买新房。

专家力推的“认房不认贷”，需要先把房子卖掉。

救市效果会如何？

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二手房市场能不能活跃起来？

措施易找、决心难下。

二手房价格通常比新房便宜，所见即所得，风险更低。如果待遇同等或者有所倾斜，肯定可以刺激成交。

但楼盘销售带来的地方财政收益好像更突出。

另外，要吸引买房人关注二手房，地方政府还得投入以完善城市相关配套，包括交通、生活、教育、休闲等等。比如修路之前房子没人睬，修路之后卖房难度直降。

这些都需要地方财政先行投入。出政策好说，先掏腰包现在真有压力。

不过，疫后经济是一点一点复苏的，救市也是一步一步进行的。一个药方或一剂药，解决不了房地产问题。

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这次救楼市，北海的希望仍然寄托在外地人身上。

但不是寄希望于他们买房。指望不了。

如今的北海外地人主要两大类：游客、“候鸟”。

游客买房兴趣正在快速消失。因为自驾游很方便、高铁游更方便。既然半天左右就到北海，买房干嘛？

候鸟买房勇气正在快速削弱。因为被套住的例子很多。前车之鉴，当然谨慎。

但无论游客还是候鸟，都得找房子短住长住。如果北海能够不断完善旅居环境，就会有人特意买房加入服务行列。如果房子变得容易租赁或经营，后来购房者当然会自动增加和大量增加。

因此，北海房地产能不能走出这波低迷，就看政府对二手房市场的态度和行动了。

别太在意中央政策。北海2017-2018年的楼市火爆是因为北方严重雾霾，并不是货币化棚改（严格地说，当时北海并没有棚改项目）。

中央这一波救市也许更关注一二线城市。那个碧大佬的业务重心在四五线小城市，所以这次危机爆发才显得更加剧烈、更加无助。

所以，北海还得自救。从业者还得留意观察北海的旅居环境变化，以及存量房的收益变化情况。

这是重庆路（西藏路-金海岸大道）的工程。施工过半了因为拆迁遇挫只能停工。

北海有不少这样的半拉子市政配套工程，直接地、明显地让城市旅居环境无奈。

不过站在乐观的角度，北海旅居环境的基础真不错。都冲到临门了，再努力一脚，胜利在望。

这一脚，果断吗？给力吗？