【先说点题外话：有些北海房产中介抖音号视频号，抄袭冰戈的原创文章内容有点过分了。在此认真提醒：遇到这样的带看中介，请谨慎。因为连最起码的版权意识都不尊重，坑起别人估计是无底线也无顾忌。

顺便统一回复大家的询问：抖音里面那个喜欢坐在小车里面的索先生，不是冰戈。没跟他打过交道，不认识。】

北海市房地产交易中心昨日（9月11日）公布了8月份楼市网签数据：一手房（新建商品住房）网签了1000套；二手房（二手住房）成交了799套。

首先简单回顾8月份：

7月24日政治局会议指出：要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

然后，中央相关部委就接连传出消息要推出新措施。楼市呢，安静地等待政策的出台。

一直等到8月25日，认房不认贷亮相；8月31日，降低首套房和二套房的首付比例和房贷利率、降低首套存量房贷款利率。

也就是说，8月份国内楼市还没有开始享受新政的激励。不过，在等待新政的过程中，市场的信心确实在增强。

北海今年8月有两大特点：一是旅游继续延续7月的火爆，民宿继续生意兴隆。二是经常下雨，雨天数量较往年明显增多。

另外，北海楼市出现了两大争议：

第一、继恒大和融创之后，碧桂园也出现了危机。它的北海楼盘项目到底是施工还是停工？说不清；还能不能购买期房？有争论。

第二、日本从8月24日开始往大海排放核污水。北海的海景房还值不值得购买？有争议。

对于上述情况，如果从乐观的角度，今年8月楼市信心在走强：中央新政有戏、北海民宿持续火爆。

但如果从不看好的角度，今年8月楼市并没有真正的激发点：中央新政月底才出炉。因为雨天多，北海旅游质量大打折扣、看房人出门也很不方便。

OK。回顾完毕，看数据：

同比不用理会，没有参考意义。因为去年7月16日至8月15日因为疫情北海封城一个月。

8月，北海楼盘在雨水频频的情况下卖出了1000套房子，比7月（856套）劲增16.8%，一扫往月的颓势。

而二手房只成交799套，连续第3个月下跌。

乐观的推断：随着民宿的生意兴隆以及中央新政的落地实施，楼盘的又一波小高潮有望到来。

不看好的呢？

8月网签第一是国际新城（火车站西边）。它当前在售的是4期（13#楼），共360套住宅，2021年6月取得预售证。

今年7月5日，交易中心网站显示13#楼已售203套，可售157套。

今年9月8日，交易中心网站显示13#楼已售203套，可售157套。

不清楚为什么两个月网签都没变化（但交易中心的楼盘表确实这么显示）。照此来看，这楼盘8月销量好像是1-3期的集中补签。但4期今年7月交房，8月也像是集中网签——无论是哪一种说法，销冠成色都不足。

至于网签第二的耀海明都，几年前就关闭售楼中心表示卖完收工了。但它最近才可以办证，因而积极补签中（6月签了23套、7月签了58套、8月签了72套）。

第一第二加起来已经196套。悲观者因此可以认为：8月北海一手房并没有那么乐观。二手房成交量继续下滑的可信度反而较高（雨天影响了看房）。

但乐观的关注点并不在这儿——请注意上表10个楼盘里面有7个是海景房。

再看一下上个月的：

7月网签前十楼盘，有6个是海景楼盘，另有2个也可以列入（21°公馆和中电海湾国际）。

为什么盯着海景房不放？

因为7月8月北海的海景房一向不大好卖（越冬“候鸟”回去了，暑期游客更多是过后才来北海买房）。

但今年7月8月海景楼盘抢居前列。更可信的理由是民宿太火爆了，直接拉动了海景房销售（上榜的海景楼盘都是现房或者都有现房，都可以即购即用）。

——所以乐观的判断是：随着国庆黄金周的到来，民宿将会带动北海楼市。

但不同意的继续反驳：

1、银滩西区的彰泰海棠湾，它前面的大墩海海滩今年暑期非常火爆。而这个楼盘7月网签44套排第三、8月哑火（注：它在售的是现房）。

2、银滩中区有两个近海楼盘：银滩天玺和龍胤银滩天际，它俩非常适合民宿（在售的也都是现房）。而前者今年没有上过榜，后者8月才以27套的销量挤到第10名。

由此可见，民宿购房热度也有限。

都有道理。

乐观者现在非常看好后市——因为北海房地产已经走出了最艰难的时候。

请看上表：今年1-8月，北海一手房二手房累计成交了18429套，已经超过了2022年全年——很明显：疫情后的北海楼市，走势真的在趋好。尤其是二手房，今年1-8月的成交量甚至接近了2021年全年。

再看同期：

今年1-8月北海楼市的成交量（18429套）：

1、远远超过了2022年同期（11136套）；

2、直接超过了2020年同期（16887套）和2016年同期（17295套）；

3、略逊于2021年同期（20425套）。

继续看库存。

今年1-8月，除了6月库存略增60套之外，其余每个月都是去库存。

从去年9月到今年8月，一年的时间里北海楼市库存净减少7756套。

所以乐观的结论毫无疑问：就算今年8月北海楼盘网签有水分，即使二手房成交量继续下滑，北海楼市整体真的在向好。

但反对理由也十足：如果市场真的在向好，那么成交曲线应该持续向上呀。

但看上图，二手房成交量是逐月下滑。一手房虽有反弹，但整体趋势是明显向下。

这是很典型的后劲不足喔。

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