1、人多≠市场红火

购买二手房有3个关键节点：1、签订合同；2、合同备案；3、过户。

签订合同和合同备案由房地产交易中心负责、过户由不动产登记中心负责。

注意喔：不动产登记那儿的过户人气，很足的。

为什么？

房屋买卖需要过户、房屋赠予需要过户、房屋继承需要过户、拿房抵押借钱结果还不了房子被收走要过户……要过户的类型多着呢。

但有些房产中介特别喜欢到过户受理窗口那儿拍拍照片，然后使劲儿吆喝：哗！人真多！楼市要火、房价要涨啦！不买就没机会咯！

事实上，不动产登记中心那里很难判断楼市热度。理论上，交易中心那边可以判断——但二手房买卖现在可以网上签约备案，可以不用到交易中心窗口现场办理。

所以，现在的公开场所是没办法看出二手房市场热度的。

2、二手房来源很丰富

上篇文章《截至2023年11月，北海楼市的库存到底有多少？》根据官方的公开数据计算出：截至2023年11月，北海累计已经售出了36万套左右的商品住房。

那么，北海的二手房是不是只来自这些已经出售的商品住房？

非也。

二手房市场的房源，除了来自“新建商品住房”之外，还有大街小巷的“居民楼”、单位宿舍以前的“房改房”、由经济适用房转成的商品房……

多着呢。

如上图所示：

1、北海成交的二手房，基本上平均面积都超过100平方米/套。

2、北海卖出的一手房，大部分平均面积都低于90平方米/套。

有两种可能：

可能一、北海的二手房购买者以本地人为主，追求大房子。

可能二、北海的二手房来源很丰富。除小区套间之外，别墅、居民楼等等的成交量可能不小，直接拉高了平均面积。

所以，只盯着小区住宅来分析二手房市场，那是不够的。

3、外地人什么时候买二手房？

继续看这个图：

上图3条蓝色横线那里，二手房成交的平均面积明显低于100平方米/套。这3条横线分别是2018年春季、2019年春季、2023年春季，都是外地人买房的高峰期。

2018年楼市火爆、2019年惯性火热，所以来北海买房的外地人很多，因而选择二手房的自然就多。

2023年初（或者说今年2月和3月）北海天气非常好，赢得“候鸟”们一片赞誉。当时恒大融创都爆雷了，期房不敢轻易去碰，于是二手房就很受欢迎。外地人买得多了，二手房平均面积就降了下来。

新冠疫情期间（2020-2022年），外地人不便出行，本地人成为购房主力。于是上图非常清楚地显示：那几年二手房成交平均面积明显超过了100平方米/套。

所以，一个简单且粗暴的窍门是：北海二手房成交平均面积越低，那就意味外地人进场越多。

4、什么样的二手房好卖？

北海市房地产交易中心网站有个楼盘表模块，每个楼盘每栋楼每套房子都列了出来。如果有足够耐心，从中是可以大概知道哪儿的楼盘受青睐，什么样的房子受欢迎。

但很遗憾，关于二手房成交的具体情况，目前数据非常缺乏。

这是北海市房地产交易中心网站公布的二手房中介成交排行榜（“存量房”就是二手房）。

北海现在房价不高，二手房佣金也跟着忧伤。一套100平方米的二手房，就按6000元/平方、2个点的佣金计算，也只有1.2万元。如果一个中介门店每个月只卖出2套二手房，日子应该不好过。

看上图，10月第8名、11月第7名中介都是仅成交2套二手房。这意味什么？意味很多中介店铺在这两个月内业绩都是被剃了光头。

更古怪的是排在前面的：

10月，排第一的屋邦成交了187套二手房，11月它居然只成交10套。

10月，排第二的如优成交了71套二手房，11月它竟然成交了347套。

什么叫大起大落？

这就是大起大落。

从企业营销的角度，这是不可思议的。一个企业的营销成绩如果是过山车般的急涨猛跌，不是市场神秘，就是企业反常。

这个排行榜告诉我们：北海二手房市场真不简单。