【写在前面】重要的事情说三遍：本文仅供参考、仅供参考、仅供参考。

先说结论：

1、截至2023年11月，北海楼盘（一手房）库存6万套左右，全市（不含合浦县）累计已经售出的商品房是36万套左右。

2、如果按现在的1000套/月的销售量，一手房库存消化需要5年。假如已经卖出的房子有一半想出让，那至少需要15年才能全部完成。

写完之后，一个强烈的愿望是本文计算是糊涂的、结论是错误的。

【正文开始】

2015年7月15日，北海市房地产交易中心网站公布：全市（不含合浦县）核准入网的商品住宅共233555套，其中可售房源61091套。

可以简单理解为北海楼盘当时库存61091套。

这差不多是交易中心最后公布的库存数量。此后没过几天，交易中心启用了新系统再也没公布过这类数据。

但交易中心每个月都会公布新建商品房的预售许可情况和网签情况。预售许可是当月有多少新房子上市，网签是当月卖出了多少套新房子。

把这些数据汇总起来，如下表所示：

2015年7月15日，北海楼盘库存为61091套。

2015年8月至2023年11月，北海楼盘库存为-8776套。

合计库存为：52315套。

但这个数字不完整。

因为有些开发商懒得申领“预售许可证”，一定要等到房子建成之后直接申领“现售备案证”（不卖期房直接卖现房）。

这类房子有多少？

按北海市房地产交易中心网站公布的“现售备案证”资料计算，截至2023年11月30日，“没申领预售许可证，直接申领现售备案证”的住宅套数是5401套。

由此截至2023年11月，北海楼盘的库存总量是：52315套（预售许可库存）+5401套（直接现售库存）=  57716套。

不过，这个数字仍存有疑问。因为它应该没包括“土地被抵押”的房子，也有可能没包含“在建工程已抵押”的房子。

所以如果只是简单笼统地说，北海楼盘目前的库存大约6万套左右。至于左到哪里、右到多少，那就看各人理解了。

这些库存需要多少时间消化呢？

假如每个月卖出2000套，那大约需要30个月（两年半）。

如果按现在大约每月1000套左右的销量，消化完当前库存至少5年。

说了新建商品住房（一手房），二手房市场空间又有多大呢？

上图是2015年7月15日的数据：商品住宅总量是233555套。

按上面的计算，2015年8月至2023年11月30日，申领了“预售许可证”的房子共有183377套、没申领预售证直接申领“现售备案证”的房子5401套。

合计是422273套（42.2万套）。

因为库存还有6万套左右，所以截至2023年11月，北海累计已经售出了36万套左右的商品住房。

OK.

剩下的还是要看大家各自的理解。

如果认为已经卖出的36万套房子会有一半想再卖出去，那么二手房市场就有18万套的房源。

按现在1000套/月左右的成交量，这18万套房子全部顺利出手约需180个月（15年）。

但二手房是可以多次买卖的，优质房子说不定会卖上好几回。所以这个“15年”的时间还得再拉长。