国庆过后，越冬“候鸟”开始重返北海。

今年冬天（2023-2024年冬季）北海“候鸟”规模估计大增——这应该是共识了。

因为这是新冠疫情过后的第一个冬季。没有疫情出行的限制，也没有疫情感染的担心。被憋了三年不便南下过冬的压抑，应该会引发强烈的反弹和“报复性”的出行。

这个理由很强大。北海今年三月三、五一、暑期以及国庆的旅游持续火爆已经印证。

但如果仅以这个来判断北海楼市走向，会出问题。

2017-2019年还没爆发新冠疫情，外地人至少买走了北海三分之二的房子（按上表计算大约9.8万套）。

2020-2022年是新冠疫情持续时间，外地人估计只买走北海三分之一左右的房子。假设新房已经交付了一半，按上表计算大约1.6万套。

也就是说，从2017年到2022年，外地人在北海购买（且已经交付了的）房子至少有11.4万套。因为新冠疫情，很多业主还没过来瞅过和住过。

于是很明显：今冬“候鸟”虽然数量大增，但其中大部分已在北海买了房子。以现在的楼市大环境，试图激励他们再买房，不现实。

潜在的客户主力是无房的“候鸟”。但在这方面，隔壁的防城港、云南的大理和版纳、海南的海口和三亚、广东的惠州和湛江……都是有力的竞争对手。

作为大自然的宠儿，北海的硬件（包括地理环境和城市经济环境）当然有着独特的优势，但这个优势还不足以吸引“候鸟”撇开其它城市直接就在北海下单买房。

另外，三年的新冠疫情不但改变了中国房地产的大环境，也明显改变了楼市的销售模式。如果继续坚持反复不停讴歌自家城市，也许“候鸟”们更乐意一年换一个城市以尝试不同的过冬滋味。

因此，今年冬天北海楼市的主战场未必就在楼盘销售，过冬房的租赁与服务估计更突出、更迫切。

目前北海流行的过冬房依然是“包吃包住的小单间”模式，广泛应用于酒店、居民楼、以及传统民宿里面。

这个模式非常方便也非常实惠。尤其对于新扎“候鸟”，干脆且利落。

但这样的过冬房会让“客人永远是客人”。对于住宿业来说，正好是他们最擅长的。而对于房地产来说，缺乏融入当地的感觉就没办法粘住“候鸟”，自然也就谈不上房子买卖。

于是，现在的北海楼市出现了一个新现象：越来越多的带看中介做起了小区套房出租的生意。而且他们并不是简单的房子出租就了事，接下来还打算成为新来“候鸟”的生活顾问和城市顾问，努力让客人尽快融入北海，尽快成为这个城市的居民而不仅仅是过客。

确实，粘住了客人，买房的机率就提高了。房子能够出租了，也抚慰了前些年在北海买了房子的外地人。房子容易出租了，投资购房的人群就会出现了——就跟今年旅游火爆直接带动民宿的投资购房那样。

但是，“房东+顾问+服务者”三大角色融于一身，带看中介们面对的考验不小。“候鸟”人群毕竟以退休人员为主，身体的调养要求和生活的健康向往是比较复杂和细致的。

可以想象，今年这个冬天，北海楼市的故事预计会比往年更精彩。