进入2023年，我国拉动楼市的措施可分两大类：一是地方的因城施策，二是中央层面的金融支持。
地方的因城施策已经实施了几年，无非是取消或放宽限购限售限价、给予购房补贴、降低首付比例、提高公积金贷款额度等等。现在难寻新意，对楼市的刺激效应也渐渐减弱。
而中央层面的金融支持，既重磅又让人遐想。
截止本文发稿时，2023年以来的中央层面的金融支持主要有3大消息：降低房贷利率（2022年12月30日）、不动产私募投资基金启动试点（2023年2月20日）、住房租赁市场发展的金融支持（2023年2月24日）。
它们对楼市影响如何？
降低房贷利率
去年12月30日，央行和银保监会联合发出《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
今年1月31日，广西首府南宁市宣布“首套住房商贷利率下限将下调为3.7%”。没过多久，北海的首套住房商贷利率下限下调至4.1%。
利率大降之后效果如何？北海是按月公布楼市成交情况，目前还未能判断。南宁是每天公布，数据可以参考。
截止本文发稿时，南宁市住建局的公开数据显示：
今年1月（下调利率之前），南宁市商品房共成交6606套，平均每天成交213套。
今年2月1-26日（下调利率之后），南宁市商品房共成交5688套，平均每天成交219套。
这是商品房的成交数据。如果再集中到商品住房：
今年1月，南宁商品住房共成交3359套，平均每天108套。
今年2月（至26日），南宁商品住房共成交3173套，平均每天122套。
只有首套商品住房才能享受3.7%的房贷利率。从这个角度，南宁市大幅降低房贷利率将近1个月，商品住房成交增长了13%。确实有刺激，但效应并不是想象中的那么美好。
不过，有些措施需要时间沉淀。也许这个还需要再积累积累？
启动不动产私募投资基金试点
今年2月20日，中国证券监督管理委员会官网宣布“启动不动产私募投资基金试点”，以此“促进房地产市场盘活存量，支持不动产市场平稳健康发展”。
同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，直接明确了不动产私募投资基金的投资范围：特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
其中，“存量商品住宅”并不是指二手房，而是指“已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等”。显然，它说的是楼盘、在售的楼盘。
由此可见，这个“不动产私募投资基金”将会是楼盘的一股新锐购买力，它试图把社会闲散资金或投机资金集中起来刺激楼市。
正因为如此，网上有评论称这是给开发商注入一针强心剂。
但是，这个“不动产私募投资基金”的投资范围还有“基础设施项目”，具体包括“开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G 基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施”。
于是，不动产私募投资基金是更喜欢楼盘呢，还是更喜欢城市基础设施？北海这个偏远小城又能够吸引多少私募投资基金？
试点是从3月1日开始。北海是一个四线小城，动作传导过来应该需要不少时间。
住房租赁市场发展17条
今年2月24日，央行和银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，公开征求意见。
这份意见共提出了17条措施，其中有两点尤受关注：
1、支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款；
2、支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
因而网上有评论称，这份意见是告诉开发商：如果房子卖不动，那就把它转到住房租赁市场，然后申请可以长达20年的经营性贷款置换前期建房费用。
很好、很保险。只是这份意见第一条就表明“金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。”
大城市……
估计要遗憾，北海小城不好沾边了。不过现在是征求意见阶段，定稿时说不定会有变化呢。
北海市促进房地产市场平稳健康发展实施方案
今年2月23日北海日报报道，市十六届人民政府第28次常务会议2月22日“审议了《北海市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》《北海市促进房地产市场平稳健康发展实施方案》，强调要全面落实房地产长效机制，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。
1、北海市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见；
2、北海市促进房地产市场平稳健康发展实施方案。
会跟限购、限售、限价有关吗？会继续购房补贴吗？会有其它全新的措施吗？
有看点、有期盼。
只是截至本文发稿时尚未见相关内容公开。等着。
推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化
除上述之外，2023年1月28日国家发改委等19个部委机构联合发布《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见 》。不过这消息在楼市很快就归于平静，也许还要等待细则及下一步举措。
