按北海市房地产交易中心公开的数据，从2015年8月到2023年1月、长达7年半的时间里：

1、一手房共网签181757套，占比约70%；二手房共成交77943套，占比约30%。

2、一手房平均87.2平方/套、二手房平均104.68平方/套。

也就是说，北海一手房卖得多但房子小，二手房卖得少但房子大。

（注：“一手房”指新建商品住房，“二手房”指二手住房。之所以从2015年8月开始统计，是因为那时市房地产交易中心上了新系统。）

2015年8月到2023年1月，北海楼市可以分为三个阶段：

阶段一：2015年8月至2017年6月，房价低位时期

这个时期，北海城区的非海景房大约是4000-5500元/平方之间，海景房贵2000元/平方左右、工业园区的房子便宜1000多。

这个阶段，一手房平均88.99平方/套，二手房平均112.86平方/套，相差23.87平方。

阶段二：2017年7月至2020年1月，房价高位时期

北海房价从2017年7月开始暴涨，一路涨到2018年底。那时候城区的非海景房八九千，海景房均价12000元/平方左右。到2019年，楼市虽然开始下行但房价依然高位，直到2020年1月新冠疫情爆发。

这个阶段，一手房平均87.11平方/套，二手房平均101.03平方/套，相差13.92平方。

阶段三：2020年2月至现在（2023年1月）

这个是新冠疫情或新冠感染阶段，无论是一手房还是二手房，房价都持续下滑。无论是非海景房还是海景房，很多房子的成交价格到去年底都接近了腰斩。

这个阶段，一手房平均86.96平方/套，二手房平均107.52平方/套，相差20.56平方。

纵观这三个阶段，一手房无论价高还是价低，平均成交面积都稳定在87平方/套左右。而二手房则是波动明显：房价高的时候，平均每套约101平方；房价低的时候，平均每套约110平方。

别小看9平方、10平方的差异，这已经是一个卧室的大小了。

如果一手房平均87平方/套、二手房平均107平方/套，这意味一手房几乎比二手房少了2个卧室。

北海一手房平均成交面积在87平方/套左右。显然以中小户型为主，比如1房2房户型。二手房平均成交面积超过了100平方/套。这应该是以大户型为主，比如3房及以上户型。

理论上说，这有些反常。揣摩起来也许有两种解释：

第一种：二手房市场冷落了中小户型，只欢迎大户型。

第二种：二手房除了套间之外，还有居民楼和别墅。这些超大的房子直接拉高了二手房的平均面积。

前者对中小户型有些悲观，后者相对比较乐观。你信哪一个？

2015年8月到2023年1月，北海共卖出了18.2万套一手房，同期二手房成交量才7.8万套。由于二手房还包含居民楼、别墅、房改房等等，而且还可以多次交易。从这个角度，北海的小户型在二手房市场还真有些棘手。

当然，如果买小户型除了自住之外还考虑民宿或出租。如果能够以房养房，那就无所谓了。