北海楼市目前有两个纠结：

第一、不知道还有多少外地人来北海买房。

第二、不知道本地还有多少人愿意买房。

锐减的异地购房

新冠疫情之前，北海是一个典型的外销型楼市。来自官方公开的数据：2016年，外地人购买新建商品住房面积占比约67.37%；2017年86.87%、2018年90.08%。

毫无疑问，新冠疫情对北海楼市的冲击是巨大的。当外地看房人不能想来就来时，楼市遇冷也就成了必然。

由上面的疫情地图，今年上半年随意跨省已经无望。上海疫情的教训注定我国要毫不动摇坚持“动态清零”，下半年预计难以恢复到疫情前的自如出行。

所以北海楼市要想爬出低谷，今年不能寄希望于异地购房。

渐少的本地购房

2020-2021年（新冠疫情爆发两年间），北海楼盘共卖出37535套房子。主要原因应该是房价不停下降和本地购房趁低入手。

2019年以来的北海楼市，可以分为三个阶段：

2019年1月至2020年6月，楼市急剧下挫。因为2019年遇上了房地产下行周期，2020年初新冠疫情爆发。双重冲击之下神仙也没辙。

2020年7月至2021年6月，楼市努力反弹。首先疫情趋缓，出行方便了许多。接着是房价持续大跌，把沉默的本地购房“炸”了出来。

2021年7月至现在，楼市急转直下。因为疫情出现了反复，跨省出行被收紧。北海为稳房价实施了网签限制（低于指导价90%不能网签），房价吸引力削弱，本地购房收缩。

再深入一点点

有几个颇有意思的问题：广西其它城市算不算“外地”？外地人到底为什么来北海买房？本地“刚需”有几种“刚需”？

北海卖房现在很多是这样：面向外地的，是一副“只有我熟悉北海而你根本不了解”的灌输姿态；面向本地的，只要低房价+大户型，就觉得可以打通关。

结果是什么？我只站在我的角度说我想说的话——至于是不是对方想听想了解的——呃，不知道耶。

北海楼市现在确实有三大压力：新冠疫情的反复冲击（限制外地看房）；前两年降房价消化了不少本地购房（减少本地看房）；被疫情削弱了未来收入预期信心（买房变得犹豫甚至放弃）。

但这并不意味无路可走。

比如楼市有一种“丈母娘要买房”现象：你不买房我就不嫁女——于是不管有没有疫情也不管房价高低，男方都得努力找房子。

这种买房，可能多见于外地来北海工作的小伙。年年都会出现、年年都有新人。这是刚需中的刚需，“迫切刚需”。

类似的，是“为读书而买房”，无论有否疫情也不管房价高低，年年都有新茬。

又比如家里实在住不下的，例如年轻添丁家庭（因为长辈或保姆要住进来）、或者自家小孩初长成（要独立房间了）。

还有特殊的，比如想体现或享受自身价值（例如未婚女子想买房打造自己的小窝、未婚男子想买房证明自己的能耐以快速告别单身的日子）。

上述种种，基本上不会被疫情、被楼市冷热吓倒。更重要的是——年年新人现。

异地购房同样也有刚需。例如觉得北海空气环境非常有益于老人身体健康的、或者可以明显缓解身体老毛病的。

市场细分的迫切

新冠疫情已经进入第三年。前两年降价消化了一大批本地购房者。剩余的、或者新增的，仅靠降价和大户型，未必能勾起他们的关注。

同样，不停的吹赞北海经济如何如何腾飞的，也未必能吸引外地看房人的注意力。

市场细分，是接下来北海楼市能不能爬起来的前提。

万事总有两面。新冠疫情虽然让许多人、许多家庭觉得困难，但同样有许多人、许多家庭收入在增加。自己遇到心酸并不表示别人也跟着难过，所以有实力买房的新刚需总会不停出现的。

从市场细分中找到迫切刚需，因需而策，极有可能是今年北海开发商、带看中介能不能活下去的关键点之一。