央行和银保监会昨天（5月15日）下午联合宣布降息：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

用词专业。缩减一下：

1、首套房商贷利率调整为贷款市场报价利率减20个基点，二套房不变。

2、各地自主确定首套和二套住房商贷利率加点下限。

举例：假如房贷50万元、期限30年。如果利率下调20个基点，大约是每月少供60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

只看数字，影响有限。但这次降息，信号不容小觑。

先看懂房贷利率

从2019年10月8日起，我国贷款利率改成“LPR + 银行加点”形式。

LPR，是指国内商业银行报出的贷款利率的平均值，每月调整1次，央行在当月20日公布结果。目前最新LPR：1年期3.7%、5年期以上4.6%。房贷利率通常是后者。

银行加点，由各地自定。以“基点”为单位，1个基点是0.01%。

假如某地某银行决定房贷加点60，房贷利率就是上月LPR+60个基点。若上月LPR是4.6%，房贷利率就是5.2%（LPR4.6%+60个基点=5.2%）。

加点一签贷款合同就固定。比如房贷合同约定加点是60个基点，那么在整个还贷过程中，LPR每年都可能变化，但加点始终保持不变。

央行降息的信号

央行此次降息有什么信号？

1、央行说每个月的LPR用在房贷上要降低20个基点。比如上个月LPR是4.6%，那么房贷LPR就是4.4%。

2、各地根据“房地产市场形势变化及城市政府调控要求”，自主确定房贷利率的最低加点。

第一句很直白，就是直接降息。

第二句意味深长。单纯看字面，是希望各地银行机构配合当地支持“贷款购买普通自住房的居民家庭”，也就是4月29日政治局会议强调的“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。

如果综合目前的市场环境，央行降息意味中国房地产市场要全面宽松了。

不过放松有条件：首套房应该是“支持”，二套房“不变”，三套房“勿提”。

央行降息只涉及到商贷。按以往惯例，住房公积金随后也会调整。

4月29日政治局会议之后，各地最热闹的是楼市新政频频出台。有媒体统计，会议之后仅一周，至少19个城市出台了新措施。有的地方甚至是“周周出新政”。

不过，各地的新措施多是在小范围内打转，例如购房补贴契税、降低银行首付比例等等。对比较敏感的降低房贷利率，各地还难以触及。银行因为缺乏央行指示精神，支持态度也不够明朗。

央行此次降息，实际上为楼市的个贷支持定下了调子。如果没有踩刹车的动作，接下来的楼市宽松氛围将会明显放开、全国范围大放开。

问题：楼市会因此由冷转热吗？

这个没法乐观。因为新冠疫情冲击之下，越来越多的人害怕当房奴，害怕以后难以按时足额还上贷款。如果不能明显减轻还贷压力坚定还贷信心，楼市还是会继续发冷。

不过，市场应该可以触底了。

下跌->触底->反弹。有触底才有反弹。

北海楼市怎么变？

4月29日政治局会议对房地产的要求是3个方面：第一、房住不炒；第二、支持刚需；第三、优化预售资金。

北海是4月15日出新政，没提到第3方面，接下来预计会补充。

北海目前支持刚需以“购房补贴”为主。政府部门不但出政策、出宣传，而且还努力组织各类楼盘团购活动。比如在央行降息当天，在市房地产交易中心有“北海市行政机关单位干部职工团购住房展销活动（银海区专场）”。

北海目前，购房补贴有了（补贴契税），首付减少了（减至20%），房贷利率下降了（央行先降低LPR20个基点，银行随后应该还会降低加点）。和其它城市不同，北海只是个人限购而不是家庭限购，几乎没有限购限售的约束。

现在还差什么？

房价。如果房价再降一些，买房刺激可能就会出现了。

反过来，如果房价继续平稳，只是补贴和降息，还是缺乏吸引力。

当然还有另外一个办法：集体提价形成市场追涨。但2017、2018年楼市火爆房价急剧上涨的时候，北海本地人是集体扛着小板凳看戏。

于是，能不能拉动市场或者能不能逃出生天，往下就看北海开发商了。如果只想躺着让别人拉出泥潭，没那么美的事情。