2021年秋冬的北海楼市会出现三个明显的情况，直接涉及到楼盘报价、楼盘预期和购房安全。

1、房价混乱亟待规范

准确地说，北海如今的房价不是低，而是乱。一个小小的楼市，现在有着泾渭分明、无所适从的三套报价体系：

第一是抖音房价（抖音里面的中介报价）。其特点是：很低、超低、极低；大跌、急跌、惨跌。比如某个视频这么形容碧桂园某个项目：从9000多跌到4000多，真是惨烈——但事实上，9000多是历史上的最高报价、4000多是最近的最低起价。当年央视的青歌赛是怎么打分的？“去掉一个最高分、去掉一个最低分......”。

白菜价。这是抖音里面北海楼市的显著特色。

第二是海报房价（微信圈和房地产网站发布的楼盘特价）。其特点是：持续不断的超低特价，直接刺激人心。

第三是售楼中心房价——迎头一泼冷水很平常。或者，特价已卖完；或者，房源不尽人意。

北海应该尽快规范楼盘报价了。在未见政府举措之前，买房人只能是“勤快”：看房要勤，哪些楼盘有合适的房子，心中有数；反应要快，听到知道关注楼盘的特价消息之后，能快速核实跟进。

2、楼市预期正在被改变

10月24-26日，2021年广西文化旅游发展大会在北海成功举办。

北海为此次大会准备了9大项目，分别是：1.银滩旅游度假区（银滩中区）、2.洲际华邑酒店（银滩中区）、3.北海国际康乐旅游港（侨港）、4.北部湾国际邮轮母港（冠头岭）、5.海丝首港（廉州湾新城）、6.北海银基国际旅游度假区（海洋新城）、7.高德古镇（北岸）、8.月饼小镇（廉州湾新城）、9.海上丝路文化遗址公园（廉州湾新城）。

这些项目代表着北海近两年最为突出也最为耀目的城市变化。本地人对这些可能没多大的感受，但它们绝对是卖房人的荐房的超佳理由。

今年9月1日，北海市政府网公布“北海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要”。

9月6日，北海日报全文刊发“中共北海市十二大报告”。

10月11日，北海日报全文刊发在北海市十六届人大第一次会议上政府工作报告。

这三份材料，勾勒了未来五年的北海发展规划：东连（铁山港）北拓（合浦）；南部（银滩东区）北部（廉州湾新城）都规划建设一个CRBD（中央休闲商务区），前者重点打造金融科研和网红数字经济，后者环绕廉州湾打造新技术新产业和大健康生态新区。

这些更是卖房人荐房的权威理由。今年秋冬楼市炒作的热点，跟上半年、跟去年估计有明显不同。

3、购房安全日益突出

去年全年和今年上半年，买房人因为低价入手而洋溢着开心，很少有人去考虑交房的问题。

下半年开始情况有变。随着楼盘的陆续交房，业主的激烈投诉也频频出现。恒大因为资金危机而突然的停工，更是把购房风险毫不留情地堆到看房人的眼前——大牌并不是可靠的代名词，这是今年楼市的剧烈变化之一。

购房安全——去年不是很受关注如今却变得异常的沉重。

购房安全包含两大含义：第一、能按时交房；第二、能按质交房。前者，因为新冠疫情延期一段时间，业主一般都能接受。但后者，是今年下半年以来业主激烈投诉、愤怒投诉的导火索。

所以，今年秋冬北海买房，楼盘的品质是重中之重。

如何判断楼盘的品质？

首先要学会两招：一是微信小程序“人民E眼”（也叫北海E眼），二是抖音。它俩都可以输入楼盘名称进行搜索：人民E眼可以查看有多少投诉、具体投诉什么内容、官方是怎么回复的；抖音会提供楼盘实景和负面消息（但要判断真实程度）。

其次，安全系数居高的房子依次是：

（1）二手房：所见即所得；

（2）已经交房的楼盘：买房即收房，所见即所得；

（3）准备交房的楼盘：停工或烂尾的概率低、楼盘品质实地可见。

（4）前期已经交房、后期在建在售的楼盘：能实地感受小区环境、能走访询问住户的入住感受；

（5）未曾交过房的楼盘。

不过，安全系数越高的楼盘，好房源可能就越少。比如已经交房或准备交房的楼盘，通常都到了尾盘或清盘阶段，想遇上好房子自然有难度。

因此，购房安全与好户型，直接考验着看房人，这也是今年秋冬北海买房的一大纠结。

（PS：接下来的文章将分类介绍北海的楼盘。以前的看房参考都是按地段分片介绍，今次尝试按类型分类进行。至于地段的变化走势，另外单独行文。）