本地人撑起楼市、外地人拉动楼市。

——这个想法如何？在当下的房地产环境，能做到吗？

谁是本地买房人

1. 一对北方退休老人，来北海买了一套房子过冬。

2. 一个北方小伙子，来北海打拼买了房子娶了本地妹子，但他户口没迁过来。

3. 北海周边城市的家庭，来北海干活挣钱买房，全家老少都过来住了但不迁户口，等老家拆迁。

从户口的角度，他们是外地买房人。但事实上，后两个跟本地买房几乎没有区别。

因此，关于北海本地和外地买房人，跟我们的想象可能不一样。

本地为什么要买房

北海本地人，很多家里有带地皮的房子（例如天地楼、平房等等）。因为可以随时拆旧建新，他们对买房的兴趣是最小的。

但社会总在不断变化中。比如越来越多的年轻人，可能更喜欢在外面住套间而不是跟父母长辈一起住楼房。于是，北海婚房的需求正在变得强烈。

去年中国教育实施双减政策，校外学科培训被禁止。没有这个提前领跑或弯道超车的途径，家长们必然要比以往更加重视择校——学区房因此越来越突出。无论是家有楼房还是有套间、无论户口在外地还是在合浦县或铁山港区，为了小孩读书而买套房子，肯定会快速增长。

好多婚房很浪漫但很小巧，比如只有两居室。当第一个小孩出世后，换大房的计划就要提上日程。尤其是职场年轻人，这个要求更为迫切——因为有了小孩，奶奶、姥姥或者保姆就要进住，男主人就会发觉没地方玩游戏了、也没地方赶材料写方案了。

同样，当进入二胎或三胎时代、或者当小孩渐渐长大，家里住房就渐渐局促，换大房计划又再度出现。

婚房、学区房、小房换大房，这三大需求避免不了也绕开不了。本地买房能不能支撑楼市，就看这三大需求程度如何。

2020年11月的第七次全国人口普查数据显示：北海全市常住人口为185.32万人，其中海城区约52.8万人、银海区约31.5万人、铁山港区约14.6万人、合浦县约86.4万人。每户家庭平均3.09人。

和2010年的第六次人口普查相比，全市人口增加了31.4万人，十年净增长20.4%，,年平均增长率为1.87%。

十年前，海城区人口占全市的22.64%，现在是28.49%；银海区十年前11.49%，现在17%。铁山港区十年前9.27%，现在7.88%；合浦县十年前56.6%，现在只有46.83%。

虽然上述数字算不出有多大的买房或换房需求，但有两点很明确：

1. 常住人口呈比较明显的增长态势；

2. 郊区人口不断向主城区迁移。

南珠大道以西是北海的主城区。北海的楼盘、小区也高度集中在这片区域。因为范围不算大，也因为高度的集中，本地购房还是可以勉强支撑起楼市的。崩不了，但也火不了。

外地买房能持续吗

户口在外地、买房也不长住北海，才算是外地买房人。他们买房主要是为了：越冬、度假、投资。

以现在的房地产环境，投资和度假购房可以暂时忽略。最有可能拉动北海楼市的，应该是“越冬购房”。

越冬购房以后会不会持续红火？没人敢打包票。但目前还是社会热潮，北海是热门选择之一。

另外，养老购房可能会渐渐兴起：卖掉高房价的城市房子，再到低房价的城市买套房子安享晚年。

这是因为一线二线的城市如果只有退休金，晚年生活的压力不小。如果囊中羞涩，多好的医院也跟自己无缘。在这样的情况，卖掉房子再到低房价的城市买房，余额应该不少，再加上退休金，晚年生活就有较高的保障了。

这个模式肯定不是所有人都适宜。但丁克家庭、寡居老人以及孩子远在他城的，就有可能。

未来的北海异地购房，很有可能是越冬购房与养老购房共同拉动。就看北海能不能抓住这个机会了。

从这个角度，前几年被高房价套住的买房人是有机会解套的。

楼市进入淘汰时代

综上所述，无论本地还是异地，购房目的都非常清晰：本地以婚房、学区房、改善住房为主；外地以越冬和养老购房为主。当然也有投资购房、单身购房等等，但目前的市场环境可以暂时忽略。

如此清晰明确的购房目的，意味会有不少房子会被市场抛弃。

比如看不到大海的海景房。面朝大海春暖花开的房子，因为有可经营属性，会继续保持诱人的活力。无法直面大海的房子，接下来只能是无奈的等待。如果地段位置一般、生活交通不便，被市场淘汰毫不意外。

非海景房也类似，满足不了本地购房需求会被本地买房人撇到一边。如果连生活和交通都不方便，那就是连外地人都嫌弃。

不是所有的房子都能找到买家的。北海楼市走出了低谷并不意味所有被套住的房子都能被解套。

进入淘汰时代的楼市会突出个性化。要么积极面向本地买房人，要么主动靠拢外地购房者。想面面俱到两头通吃，在楼市冷清的时代只能是顺得哥情失嫂意——除非报出白菜价。