今年1月29日，北海市住建局发出《关于商品房现售管理的通知》（北建房〔2022〕33号）：从今年3月1日起，楼盘通过竣工验收之后，预售（期房）要立即转为现售（现房）。

也就是说，以后在北海购买一手房，可能签订商品房预售合同，也有可能签订商品房现售合同。

这规定对北海楼市影响多大？买房人其中受益多少？风险多少？

商品房预售与监管

我国对新建商品房实行预售制度，也就是俗称的“期房”：开发商在房子还没建好之前就可以申请发售（预售），买房人付款之后可能要等一段时间（甚至一两年）才能收到房子。

商品房预售非常类似“大宗商品未交货就先收了全部货款”——买房风险毫无疑问。为此，国家配套实行了商品房预售资金监管制度：开发商收到的预售房款必须打入指定的银行账号，提出申请经过批准后才能动用预售资金。

但上有政策下有对策。为了逃避预售资金监管，有些开发商要求全款买房者把资金汇入其它账号，或者采用价格分拆、价外收费等等方式绕开监管。

客观地说，开发商有时候也是迫不得已。企业的资金使用和费用支出非常复杂，不是所有的支出看起来都合理、都能审批通过。但是，开发商逃避预售资金监管，对买房人的风险是巨大的。一旦出了问题，监管账户之外的资金很难受到保护。

如何更好地进行预售资金监管？办法一直都在想。

今年2月11日央广网报道：全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

这算是一种折中的宽松。以前是全额全程都监管，现在留够之后就可自用。但何谓“留够”？也容易引发争议。

相比之下，北海今次做法更加灵活。

北海的现售制度

北海市住建局关于商品房现售管理的通知，核心有两点：

1、开发商销售“竣工验收合格的商品房”，就是现售，必须先办理“商品房现售备案证”（期房是商品房预售许可证）。

2、现售商品房必须签订现售合同（期房签订预售合同）。

“商品房预售许可证”和“商品房现售备案证”有什么区别？

最大的区别是：预售证注明了资金监管账号，现售证没有。因此开发商对现售资金的使用更加灵活。

商品房“预售合同”和“现售合同”有什么区别？

商品房的现售合同内容更少一些，它没有面积差异处理和规划设计变更这两章内容。因为商品房竣工验收时，建筑面积已经实测、楼盘规划已经不允许变更。从这个角度，买房人的权益更受保护、购房风险更低。

但是，商品房的现售合同里面多了一项“租赁管理”：如果此房子已经出租，需要详细注明出租情况——关于这一点，买房人要特别注意。

目前使用的商品房现售合同，是广西2019年6月版本。这个版本编制的时候，还没有《中华人民共和国民法典》。2021年1月1日开始生效的《民法典》在第二编（物权）第十四章专门规定“居住权”。既然现售合同里面有了租赁管理的规定，那就会出现“居住权”的可能情形。房子租期最长只有20年，居住权可以设置到居住人死亡才取消的。买卖不破租赁，居住权更不允许买房人驱逐居住人。

这也算是商品房现售合同的一大风险，不知北海官方是否已经制定相应的管理办法或提醒措施。

买房人受益情况

从买房的角度，现房肯定比期房更有优势：

第一、现房不容易受到卖房忽悠，买房人更冷静、更不容易冲动。

第二、现房的“所见即所得”、“即买即交房”、“即买即办证”，购房权益更容易得到保障、购房风险因此会明显降低，买房人再也不会在等待交房中心情焦虑。

不过，有些现售不一定“即买即交房”。因为通过了竣工验收但还没到交房时间，通过了竣工验收但还未开始办理产权证。所以买房人购买现房，细节依然要核实清楚。

另外，万事肯定有利有弊。

北海并不是取消商品房预售制度，只是加强商品房由预售转为现售的管理。

购买由预售转至现售的商品房，最大的失意就是好房源可能不多、价钱可能更贵。因为在预售阶段，好房子大多已经被挑走。相比一手交钱一手交货，提前预定当然更容易便宜一些。

北海这次加强商品房管理，不算新政。2001年6月1日起施行（目前仍生效）的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，就是现售。

北海这次只是加强执行《商品房销售管理办法》而已。但从实际效果来看，也算是变相宽松了楼市。因为商品房现售资金不象预售那样严格监管，更有利于开发商。