楼市所说的“城东”，是指城市总体规划里面的高德片区——但不包括海边，那是北岸的地盘。
高德片区中间有条南珠大道，是北海目前的城乡分界线：西边是主城区，东边是郊区。
官方把东边称为“高德东”。但这称呼不讨卖房人喜欢，因为看不出“城市向东”的气势。买房人也未必乐意，因为会影响到房子的升值。
本文采取折中：把南珠大道以东称为“新城东”。
新城东的配套
南珠大道的分界线确实明显：东边配套2018年才开始出现。
虽然起步晚，配套却不少。城东现在已经有6所公立小学、2所公立中学、1所民办中学、2所三甲医院、1所社区医院、5个农贸市场和2个家居市场。
配套之快，让人惊讶。这是因为北海要“城市向东”，城东（尤其是新城东）是起点之一。
不过，城东配套只是满足了数量，质量有待提高。如何从数量到质量？考验城东。
市中医院（新院区）2020年底开建，原计划今年底竣工，疫情冲击之下可能要延期。
按教育部门公布的内容，向海实验小学今年9月开始招生。但校园建设现在还没成形。
海城区外国语学校也是今年9月开始招生，学校建设也没有完成。
南珠小学2019年启用，但操场还没见踪影，实验楼电教室等等似乎在建中。
显然，这个时间就读新城东的学校会有点吃亏。良好的校园环境，是打造优质学校的基础。
十三中已建成，但它今年仍面向全市报名电脑抽签录取。周边楼盘小区是六中的招生服务范围。
十三中前面是“西南大道回建区”。隔壁的马栏村，正等着它的建成以便拆迁。这村子如果可以拆迁了，已经半拉子的西南大道东延线就有可能恢复施工：
新城东现在的车流量非常大，货车泥头车每天都呼啸而过，居住品质大受影响。
解决方案是打通西南大道东延线，分流车辆让城东变得安宁。马栏村的拆迁是关键。
新城东看起来农贸市场不少。但由于楼盘建成不多导致住户偏少，这一带的市场普遍不景气。即使表面气势恢弘的城东市场，现在也是冷清到尴尬。
所以，新城东看房时对周边的配套（例如学校与市场等等）都应该实地考察感受。
未来固然重要，现实必须现实。
新城东的楼盘
新城东现在有13个楼盘项目。其中4个已经建成交房（上图红字楼盘）、6个在建在售（蓝字）、3个停工中（黑字，截止到本文发稿时）。
新城东13个楼盘里面有6个是桐洋系楼盘：桐洋珑悦府（建成）、桐洋和悦府（一期建成）、和苑三期（建成）、南珠金园大厦（封顶）、桐洋盛世花园（建成）、南珠华庭（一期建成）。
桐洋最近几年都在努力转型和升级。例如，金园大厦在尝试超高层的开发、珑悦府在小区外面新建了一个相当漂亮的园林（现在缺乏打理沧桑一片）。
但冷清的楼市让桐洋有了新的变化：一是放缓预售证申领，例如上述6个楼盘至少有40栋楼已经或准备建成，但其中只有18栋楼申领了预售证。
二是降低销售力度。首先是拉高指导价格（例如向海大道的和悦府、珑悦府，目前指导价格是8000-9000元/平方；南珠大道的盛世花园和金园大厦，指导价格9050-9800元/平方）。价格高了，客人就少。客人少了，售楼中心趁势收工——以往桐洋的售楼中心满街是，现在不容易找到了。
当然也有例外：南珠华庭，指导价格4900-7200元/平方；和苑三期的清盘价格4、5字头（前提是能找到它的售楼处）。
恒大雅苑二期（商业公寓）、盛荟天地（商业公寓）、新智富春居（住宅），这仨盘目前停工中。前两个早已拿到预售证，后一个才建出地面几层还没申领预售证。
今年7月28日，政治局会议要求“保交楼、稳民生”。9月14日住建部新闻发言人表示“目前保交楼专项工作正在紧张有序的进行当中”。好消息会来到吗？拭目以待。
南珠富泰苑对面是城东市场，附近有海城区外国语学校和东郡足球公园。未来它向北到廉州湾是一路直达，很方便。
这个项目走现房路线：楼盘建成之后才大张旗鼓开卖。没辙，它在2018年拿地时楼面地价3457元/平方，结果导致它的售价居高难降（指导价9500-11000元/平方之间）。
北投观海上城，位于北海大道与向海大道交汇处，地段潜力突出。它隔壁是向海实验小学、吉车市场，配套也可圈可点。
它现在走低价路线。例如9#楼不分楼层不分户型不分朝向，指导价统一5000元/平方。
这个项目用地293亩，而现在才建4栋楼（上图红圈处）。如果现在入手，何时才能完整享受小区的园林环境？这是一个很现实的问题。
曲江新鸥鹏北海教育城，号称占地1200多亩，目前开发的是一期学境府（上图白圈处）。一期的隔壁是巴川中学，今年9月投入使用。
巴川中学的学费不菲，小学16000、初中18000元/生.学期。于是，住宅项目也不能落后，学境府指导价格多在9000元/平方左右。但鉴于楼市冷清、销售缓慢，最近又下调个别楼栋个别房源的指导价格（多数7、8千，少数有5、6千）。
学境府的隔壁是市中医院（新院区，在建）。紧挨医院本来就容易失分，再加上它是一次性所有楼栋全部开建、开价又高端，销售压力可想而知。
这个楼盘现在有些安静，看房时尽量实地观察。如果楼栋紧挨着、或者户型正对着中医院，那就要谨慎了，因为未来升值可能会受影响。
碧桂园北海阳光，占地约189亩，分4期开发：一期二期已售罄已交房；三期已售罄、园林施工中，交房进入倒计时；四期在建在售。
这楼盘的特点是：建得快、卖得快、非常便宜。四期共有8栋楼，现在已经卖到第6栋。目前在售楼栋的指导价格有5000、5100、5800元/平方三种（以5100为主），带装修。
碧桂园的低价策略，把新城东其它楼盘怼到难卖又愁卖。尽管北投观海上城的指导价格只有5000元/平方（毛坯），但面对碧桂园5100带装修且更靠近市区，北投也只能是无可奈何。至于新鸥鹏、富泰苑、金园大厦系等等高价格楼盘，面对碧桂园只能束手无策。
所以，新城区楼市现在沉闷得很。大家都在盼着碧桂园早点卖完。
碧桂园北海阳光容积率偏高。它一期二期的容积率是5.0、三期3.5、四期4.48。新盘时没问题，时间长了可能会越来越压抑，小区升值也会因此大受影响。
至于房价偏低会不会引发恒大融创那样的停工风险，这个没法说。理论上说，期房的交房风险总是存在的。
PS：关于楼盘指导价格的查询和用途，请看下面的延伸阅读。
