今年2月3月，北海看房人员锐减。2月天气又湿又冷，恶劣到罕见。3月新冠疫情卷土重来，学校停课、娱乐停业，出去入来都添麻烦。

往年春节过后，北海楼市就会出现一波小阳春，今年到处难见半点喜气，卖房人的卖惨镜头频频。

楼市，到了最艰难的时候？

非也！

房地产泡沫博物馆

1994-2002年是北海楼市最惨烈的时期。当时的北海，是“烂尾楼”的代名词，被称为“房地产泡沫博物馆”。那时的北海，房地产完全看不到希望。

直到2002年底，财政部和国家税务总局专门下发《关于处置海南和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，广西也特意出台了《北海市停缓建工程处置规定》。这两个文件含金量极高，尤其是税收减免和开发费用减免对资本很有吸引力。

也凑巧，环保部从1999年开始排名全国47个环保重点城市空气质量，北海在1999、2000年连续两年排名第一。于是，北海旅游业迅速成为首屈一指的支柱产业，这座可以“卖空气”的城市渐渐吸引了来自全国各地的购房者，尤其是各地的离退休人员。

到2006年，北海基本上消灭了烂尾楼。到2009年，北海楼市再现抢购风，很多楼盘还没拿到预售证就被认购一空。

传销之城

2014-2015年，北海的房子比现在更难卖。因为那时候的北海，直接就被称为“传销之城”，臭名远扬。那时候要来北海买房，几乎都要先努力做好家人的思想工作——你去北海到底是买房，还是做传销？你究竟是被北海魅力吸引过去的，还是被传销人员骗过去的？

那时的北海楼市，真的陷入了泥潭，大大小小的楼盘都在挣扎。

后来，怎么走出低谷的？

一是严厉打击传销，持续数年的严厉打击传销，直到过来北海终于不再被认为是被传销骗过来的。

二是开始购房补贴，先是补贴总房款的1%，后来又加大到2%。

三是又有凑巧：2016年冬北方出现了严重的雾霾天气，北海得天独厚的越冬环境吸引了大规模的越冬人群。清新的空气环境、便宜实惠的房价还有意外的购房补贴。于是，楼市又进入了新一轮的旺销时期。

现在的变化

如今的北海什么样？

首先，空气更清新了、城市更漂亮了。因为主城区已经完成了房地产的大规模开发，讨厌的工地扬尘与工地噪声急剧减少。银滩进行了全新改造，海边风景更美了。冯家江告别了臭水沟，它是中国特色生态修复十大典型案例之一。为争取全国文明城市而进行的超大规模背街小巷提升工程，让这个城市焕然一新。既漂亮，又实用。

当然可以继续批评北海。但它的城市环境、生活环境和居住环境，变化之巨大、进步之明显，毫无疑问。随着铁山港临海工业区的不断壮大，北海的工业底子越来越厚，工业区与生活区的分隔越来越清晰。这个城市的宜居色彩不断丰富、不断热烈，也是毫无疑问。

其次，因为新冠疫情的冲击，现在的北海房价已跌到跟2015、2016年差不多。这情况对于已在北海买了房的业主而言，肯定不愉快。但对于还没上车的，是好消息。

第三，市场总是在不断变化的。在很多人的印象中，东北华北应该是北海买房的主力。但现在已经不同。今年1-2月，大西北是北海异地购房的绝对主力，遥遥领先其它区域。直白地说，如果继续盯着以往的热点地区，北海楼市可能是呈现不断下滑的趋势——但如果放眼全中国，很多新消息新情况会出乎意料。

楼市的机会

北海楼市是一个外销型楼市。它的房地产之所以能够大发展，一是因为非常适宜越冬养老，二是它有漂亮的大海，三是前两个原因同时具备。

最后一点最关键。因为国内适宜越冬的地方不少、大海漂亮的地方也不少，但两者兼有的，很少，很少。

所以，新冠疫情只是迟缓了北海异地购房的脚步。除非，北海自废了武功。

所以，更客观一些、更深入一些看北海楼市，疫情冲击之下是艰难，但艰难之中机会也明显。危机危机，重点是“机”。

北海楼市目前有哪些机会？

一是低廉的房价。对于未曾在北海买房的外地人来说，现在的房价就很有吸引力。最后让楼市从低谷中走出来的，是现在还没买房的人群，而不是已经买到了房子的人群。这很拗口也有些不近人情，但它是实话。

二是优美的环境。北海的城市新变化、北海的海滩新变化，越冬+养老+海洋风情，结合得更自然了。

这是对异地购房的。本地呢？

同样也有机会。比如前些天，教育部印发了《关于进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》，再次强调“学校划片招生、生源就近入学”。

北海以往是怎么“就近入学”的？以海城区去年秋季一年级招生办法为例：

a. 首先就近分配“户籍地址、房屋产权地址、实际居住地址都在海城区且地址全部相同的”；

b. 然后再就近分配“户口在外地，但房屋产权地址、实际居住地址都在海城区且地址相同的”；

c. 剩下就根据各校生源情况统筹分配入学。

说白了很简单：如果户口在外地，在北海买房的会比租房的优先分配入学。

这是不是楼市的一个机会？

（PS：有机会，就一定会有风险。北海楼市近期有哪些风险？下篇细说。）